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重磅 新“货币蓄水池”已现,未来10年战略布局已定!楼市冰火分裂!

第三知眼观 / 2020-06-29 09:46:21
重磅 新“货币蓄水池”已现,未来10年战略布局已定!楼市冰火分裂!

经济增长下滑,要不要放水?怎么放?
 
楼市走向何方?
 
为啥要集体土地入市?
 
《要素配置》文件为啥突然降临?
 
为啥户籍改革这么大力?
 
为啥要搞LPR?
 
为啥农村要搞土地确权?
 
“新房改”、“新土改”说的是啥?
 
2035打造庞大中产群体怎么实现?
 
以上问题本文逐一解破,尽量不用一个经济学词汇,通俗易懂解构其中逻辑关联!
 
新“货币蓄水池”已现,未来10年战略已定!
 
按照过去的路径,我们都知道只要一“放水”刺激经济,楼市就要涨!
 
我们就从这个逻辑说起!
 
1、为啥每次要放水刺激经济?
 
放水就是印钱,这世界有穷人有富人,富人拥有的资源和权力使得其在经济活动中,分配的钱就多,比如Y企国企、比如银行、比如各路权贵、比如各行业各领域的“大佬”,每一次创造出财富蛋糕,20%的人会拿走80%的财富。
 
这80%的财富就叫作“存量”,存量只能越来越大,稍微动动脑子就能“钱生钱”,更何况钱+资源呢?
 
电影《西虹市首富》里有这样一个片段:钱多了就像拥有“魔法”,怎么花也花不掉,而且越变越多。
 
穷人是几乎分不到“存量”的,而“盘活存量”又很难,地主只进不出,所以就必须使得经济稳步增长,通过做大蛋糕提升“整体增量”,来“弥补”中下层的群体,保持就业稳定和收入来源。
 
而做增量的主要办法,就是放水!
 
2、为啥一“放水”楼市就要涨?
 
经济是个循环,中下层如果手头紧不爱消费,经济就转不动,因为商品交易转不起来。
 
导致:实体经济的投资回报率走低,而房子作为最佳大类资产标的就成为投资热捧的对象,就会吸取社会众多资本财富,全社会的资金就都流向楼市,期待保值、期望高回报;
 
政府刺激实体、拉动就业的主要方法就是固定资产投资、公共基建,通过投资花钱来使得大家都有工作干都有钱赚,上下游建材、设计、物流等等,当钱进入个人腰包后,很“自然”的都流向楼市。
 
或者直接通过信贷(房屋按揭贷款)来印钱,直接放水到楼市。
 
“不谋而合”的货币注入使得楼市成为最大的货币蓄水池,450万亿体量占到全社会总财富的一半还多,房价不断创造新高。
 
3、现在要不要放水?
 
国外洪水滔天,全球都受到疫情影响,供应链阻断;
 
内部消费疲软,经济循环不起来势必要加大失业率,而内外部供应链的断裂又会推高物价引发通胀。
 
如果左手没进账,右手物价高,会怎么样?
 
从长远战略看势必要放水刺激经济,保就业保收入,问题是怎么放?
 
4、按照老路为何已没有放水环境?
 
为何房住不炒?
 
因为中产已被薅得差不多了,都绑在房贷上,一绑绑定二三十年,七年居民净储蓄0增长,“六个钱包”使得能背债的基本都背上了,全社会都负担着庞大债务量前行。
 
中产接盘侠都已经弹尽粮绝!
 
美国当年次贷危机的本质就是债务危机,购房者收入断裂,资金流不足以偿还贷款,引发楼市崩盘。
 
如果我们走老路,大放水刺激经济,只会加剧原有的债务负担,很容易重蹈老美覆辙。
 
能不能不放水?
 
好像又不能!
 
因为“存量”很难盘动,你懂的?
 
只能继续放水,通过投资拉动,做增量来保就业保收入而保稳定。
 
我们一直等待的,就是如何放水!这是跟盘跟庄跟趋势的最关键!
 
5、放水风险巨大,不放水经济举步维艰,怎么办?
 
必须要找到新的“货币蓄水池”,来代替原有的楼市!
 
找到了就能放,找不到,很难放!
 
楼市的本质是什么?
 
就是向全社会变向融资,融的是中产未来几十年的劳动产值,融到今天来用,去搞建设搞经济发展。
 
——那么找到“新货币蓄水池”的本质就是“向谁融资”的问题。
 
谁呢?
 
答案是:大城市圈的新人!
 
6、新货币蓄水池逻辑为何?
 
(1)盘活农村土地,盘活大城市圈城郊土地,推动集体土地入市,将农地改规划成房屋建设用地,这就解决了盖房子的“地基”问题。
 
但我们有18亿亩红线硬规定,耕地总量绝不能碰,这涉及到吃饭问题;
 
当城郊的耕地入市,需要“增减挂钩”,也就是其他偏远地区的宅基地拆掉搞成耕地,这样总耕地指标就多了,而这边城郊的耕地变成建设用地,总耕地指标减少,一增一减,用指标换指标,从而保持总量不变!
 
土地确权、耕地指标可流转就是为了支撑这个逻辑。
 
(2)户籍改革,各城市抢人口。
 
光有土地盖房子不行,得有人填上才行,能抢多少人就能释放多少土地用于建设。
 
(3)房改:新“保障房”和共有产权房。
 
新人抢过来,解决了劳动力数量问题,释放土地解决了盖房子居住问题,更重要的是解决买得起的问题,买不起白来一趟,人也留不下。
 
所以就要释放巨大的土地规模,供给大了,地价自然就便宜,房价自然也便宜。
 
但便宜也未必能买得起,很多小县城房价都上万了,大城市圈的价格自然更贵。所以要“房改”!
 
——先租后售。也就是建完了房子先不用一次性交钱获得产权,而是先租住,用租金抵房款,租住一定年头租金加一起差不多买了大半个房子,再补交点钱把产权买走。
 
——共有产权。和政府一起合着买,比如只缴纳40%房款,60%政府出资,未来房价涨了要卖掉,按照比例获取增值收益部分。
 
综上所述,抢人口,人来了,房子都可以买得起,安居乐业,稳定生活,通过劳动建设城市获得收入,最后把产权完整买到手。
 
回到上面第5点,这就是“新货币蓄水池”,是新“融资”,锁定新进人口未来二三十年劳动产值而融资。
 
7、新“货币蓄水池”的规模够不够大呢?
 
这要看城乡建设性用地指标总体平衡问题。
 
如果一亩宅基地产生20万元,1亿户就是大概就是7000多万亩宅基地,如果有一半“增减挂钩”,就是3500万亩,也就是7万亿!
 
这个数字只是蓄水池的起点数字,是实打实的真金白银,相当于首付,还没有加杠杆。所以总规模够大。
 
8、新货币蓄水池有什么具体作用呢?
 
新基建、固定投资拉动就业,所造货币最后通过新人的劳动,部分水会流到新人手里,而这部分水的流向更多是新蓄水池;
 
再有就是盘活土地所用资金、盖房子所用资金,这部分水也流向新蓄水池中。
 
所以在整体水流上,对原有的楼市起到了分流效果。
 
如果原有楼市再“注水”真就要形成泡沫了,风险性很大!
 
原有楼市逐步取缔按揭贷款“关闭水源”,掐断商品房市场融资渠道,放开限购逐步市场化,稳定价格不崩盘,水源不足必然自动降温,将泡沫软着陆于高杠杆风险爆破前。
 
谁能拿到信贷谁就是蓄水池,谁就是大哥,LPR这回知道是干嘛的了吧?
 
LPR是原有商品房市场几十万亿的贷款,统统“集体违约”换成浮动汇率,与实体利率和新货币蓄水池割裂开来,实现利率双轨制,以后各自玩各自的。
 
这样商品房市场去了杠杆,稳了杠杆,保障房共产房做了新蓄水池。
 
9、对原有的商品房市场会形成什么影响?
 
以后没有一二线的叫法了,只有大城市圈和圈外的叫法,人口逐步都集中到大城市圈里。
 
以后在买房子上,需求给分层了!
 
有钱有资源的继续奔向核心城市好地段;
 
新人到来在城郊起新城,开启新人背债模式。
 
楼市肯定越来越结构化,大城市圈的虹吸越来越加速,三四五六七线人口净流出的,楼市未来没有了需求支撑必然熄火,最好的结果就是“冰冻”。
 
以前文章就写过,未来城乡结合部预期空间最大,是将来的“主战场”!
 
10、新中产
 
绝大多数的后来者,三四五六七线人口涌入,农民群体等,进去大城市圈郊区带,绑定在保障房共产房里,安居乐业,付出劳动,建设城市,经济焕发活力,这部分人就成为“新中产”!
 
城市白领韭菜先放一放,已经割走了未来二十年,养鱼模式开启。
 
锁死后进城者未来二三十年的劳动生产值。
 
我们大目标2035打造庞大中产群体,就是这个逻辑。
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