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当前房地产市场分析与预测

经济形势报告网 / 2021-09-26 17:01:34
 
房地产开发投资
 
1-8月,房地产开发投资增长有所放缓。1-8月份,全国房地产开发投资98060亿元,同比增长10.9%,比去年同期加快6.3个百分点;比2019年1-8月份增长15.9%,两年平均增长7.7%。其中,住宅投资73971亿元,增长13.0%。1-8月份,全国房地产开发投资98060亿元,同比增长10.9%;比2019年1-8月份增长15.9%,两年平均增长7.7%。其中,住宅投资73971亿元,增长13.0%。
 
 
展望未来数月,房地产开发投资增速将放缓。主要原因有:第一,1-8月份,房地产开发企业房屋施工面积909992万平方米,同比增长8.4%,比1-7月回落0.6个百分点。第二,房屋新开工面积135502万平方米,下降3.2%。其中,住宅新开工面积100765万平方米,下降1.7%。房屋竣工面积46739万平方米,增长26.0%。其中,住宅竣工面积33771万平方米,增长27.4%。
 
房地产开发资金来源
 
1-8月,房地产开发企业资金来源增速放缓。1-8月份,房地产开发企业到位资金134364亿元,同比增长14.8%,增速回落2.6个百分点;比2019年1-8月份增长18.1%,两年平均增长8.7%。其中,国内贷款16918亿元,下降6.1%;利用外资53亿元,下降47.5%;自筹资金40773亿元,增长9.3%;定金及预收款50997亿元,增长31.3%;个人按揭贷款21490亿元,增长13.4%。
 
 
展望未来数月,预计房地产开发企业资金来源将呈平稳回落态势。主要原因有:为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力,防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险,提高银行业金融机构稳健性,房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例应满足人民银行、银保监会确定的管理要求,即不得高于确定的房地产贷款占比上限。
 
商品房销售
 
1-8月,商品房销售面积和销售额增速放缓。1-8月份,商品房销售面积114193万平方米,同比增长15.9%,增速比1-7月回落5.6个百分点;比2019年1-8月份增长12.1%,两年平均增长5.9%。其中,住宅销售面积增长16.5%,办公楼销售面积增长3.7%,商业营业用房销售面积增长2.1%。商品房销售额119047亿元,增长22.8%;比2019年1-8月份增长24.8%,两年平均增长11.7%。其中,住宅销售额增长24.5%,办公楼销售额增长3.5%,商业营业用房销售额增长3.3%。
 
 
根据统计局数据测算,2021年1-8月商品房销售单价为10425元每平米,比2020年同期上涨5.9%,与2021年1-7月下降0.4%。展望未来数月,随着基数的逐渐回升,商品房销售增速将呈回落态势。
 
房地产价格
 
(1)新建商品住宅(不含保障性住房)价格
 
8月份新建商品住宅价格同比涨幅略有回落,环比涨幅略有回落。8月份,70个大中城市新建商品住宅价格同比平均上涨3.7%,涨幅比上月回落0.4个百分点。新建商品住宅价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。
 
 
8月份,新建商品住宅同比下降的城市有10个,与上月城市数量相同;同比持平的城市有1个,比上月增加1个;同比上涨的城市有59个,比上月减少1个。新建商品住宅价格环比下降的城市有20个,比上月增加4个;持平的城市有4个,比上月增加1个;新建商品住宅价格环比上涨的城市有46个,比上月减少5个。
 
(2)二手住宅价格
 
8月份二手住宅价格同比涨幅有所回落,环比涨幅小幅回落。8月份,70个大中城市二手住宅价格同比上涨2.9%,涨幅比上月回落0.4个百分点,环比持平,涨幅比上月回落0.1个百分点。
 
 
8月份,二手住宅价格同比下降的城市有17个,比上月增加1个;持平的城市0个,与上月城市数量相同;同比上涨的城市有53个,比上月减少1个。二手住宅价格环比下降的城市有34个,比上月增加8个;持平的城市0个,比上月减少3个;上涨的有36个,比上月减少5个。
 
存在诸多有利因素促使房地产价格下行,第一,为了抑制楼市,2021年以来,北京、上海、深圳、广州、杭州、东莞等一线城市及热点城市已密集出台降低杠杆和需求管理等一轮房地产相关政策;第二,政府工作报告指出,坚持房子是用来住的、 不是用来炒的定位, 稳地价、 稳房价、 稳预期。解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、 安排专项资金、 集中建设等办法, 切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给, 规范发展长租房市场, 降低租赁住房税费负担, 尽最大努力帮助新市民、 青年人等缓解住房困难;第三,保障房建设稳步推进。2020年全年全国各类棚户区改造开工209万套,基本建成203万套,有利于促进城市更新和以人为核心的新型城镇化。
 
同时,也存在诸多因素支撑房地产价格上升,第一,当前通胀预期上行,全球不动产价格呈上涨态势,预期效应明显;第二,库存减少。8月末,商品房待售面积50580万平方米,比7月末减少284万平方米。其中,住宅待售面积减少257万平方米;第三,销售快速增长。1-8月份,商品房销售面积114193万平方米,同比增长15.9%,商品房销售额119047亿元,增长22.8%。
 
抑制房价上涨与支撑房价的诸多因素并存,预计房产价格短期内在政策调控下房价将保持平稳运行态势,涨幅保持平稳。
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