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当前房地产市场形势

2021-10-06 23:56:37
(一)房地产景气度快速回落
 
房产成交快速回落。全国商品房销售面积7月同比下降8.5%,8月份同比下降15.6%,降幅显著扩大。重点监测的五十个城市情况更为严重,8月份新房成交月均面积同比下降超过20%,二手房下降40%。9月份中秋节期间,主要的城市都下降了60%,有些甚至是70%,这与往年中秋节的成交小高峰明显不同。预计9-10月份可能出现连续两位数的下降。
 
土地成交持续低迷。300个重点城市上半年土地供给与成交都是下降。第一批集中供地市场热度很高,但第二批集中供地尽管土地成本有所下降,但7-8月市场成交仍然较为低迷。目前第二批集中供地的12个城市,成交的情况都不好,流拍流标摘牌比较多,土地市场冷却较快。
 
企业微观层面感受较为悲观。大企业都有一些不同程度的惶恐,中型企业普遍比较悲观,民营和小型企业基本在选择躺平。从最近第二批供地拿地情况来看,央企国企相对积极,但地方性国企积极也是由于有一些政府做了工作,企业本身积极性并不高。
 
(二)房地产行业面临的主要困难
 
专家认为,随着房地产调控的深入,房地产市场下行压力较大。房地产行业目前的困难主要是多种调控限制政策的集中碰头。除了“三条红线”和“两个集中度”对房企融资的约束外,政策方面的制约还包括:
 
一是,部分城市限购政策的层层加码。主要是购房条件设置的门槛越来越高,比如,离婚两年之内不管真离婚还是假离婚都不能买房子,误伤了正常的购房需求。
 
二是,限签和限价。地方政府为了达到房价控制的目标,高价房卖了以后不允许网签,不能客观真实反映房地产成交情况,也掩盖了房价涨跌的实际情况。同时不能网签就没法办理按揭贷款,势必影响回款和销售。限签约束下房价保持不变,但一旦放开限签房价还会涨上来,对房价控制带来影响。部分地方出台了二手房指导价格,降低了二手房的流动,并影响到整个房地产市场流动性。
 
三是,贷款额度限制。开发贷额度限制影响了房企的投资规模,增加了投资风险,因而土地平均流拍率上升到30%左右,以前从未有过。居民购房贷没有额度且贷款利率上升,限制了实际购房需求,一定程度也对冲掉了降房价的利润空间。目前只有几大行有按揭贷款额度,股份制银行和小银行都停了。
 
四是,土地方面的较多限制。集中供地、自有资金等限制了企业拿地热情。拿地节奏影响后续房产市场供应,整个的节奏周期产生一定的影响。
 
此外,房企的成本在持续增加,铝材、钢筋、水泥等建材都在涨价,而房地产市场下行,房企也面临利润空间不断压缩的挑战。
 
(三)房地产市场蕴含的风险因素
 
一是房企的经营风险。“三道红线”、“两个集中度”等管制政策使房企在一定程度上失去了部分融资功能。从企业的融资端看,各大银行对按揭贷款管制较严,预售资金的监管同样严厉,再叠加恒大的债务危机等重大事件,房企面临重大融资问题。相对去年情况,目前房企降档可能性已经非常有限。在销售回款迅速下降的情况下,即使是前期经营稳健的房企也会出现经营问题。
 
二是住房不能交付的潜在风险。据测算,恒大没有交付的房子大概有1.6亿平方米,对应130万套房子没有交付,影响130多万个家庭,影响较大。如果销售按照目前的速度下降,出现不能交房的情况可能还会更多。
 
三是行业信用风险。一个地区某一家企业出问题,会使相关企业都会出问题,因为金融机构对这个地区的关注度提高,对风险的容忍度下降。目前包括国际资本等在内的金融机构普遍对房地产更加谨慎,四季度有很多美元债到期。目前信用债市场上房企相关债券二级市场利率明显上行,一级市场发行也几乎停止,风险传递已较为明显。
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