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经济转型下的中国,房地产还能继续成为经济的支柱吗?

地产观点 / 2019-11-18 11:45:26
经济转型下的中国,房地产还能继续成为经济的支柱吗?
 
 01 全球需求萎缩,国内经济增长承压
 
  改革开发以后,中国这匹黑马一直在狂奔,曾经一度GDP增速在10%以上。而近年来,这个增速逐渐下降,上行压力很大。据国家统计局数据,第三季度全国GDP的增长率为6%,创今年历史新低,但网络上更有人调侃,今年虽然是过去十年最差的一年,但有可能是未来十年最好的一年。
 
  对中国来说,经济规模达到一定规模后,增速放缓是必然的,这是经济增长的规律,今天上涨10%的增量跟10年前上涨10%的增量完全不是一个量级的。现在我们更应该担忧不是今天下滑6%这个数字,而是未来会不会失速,会不会加速下跌。这就需要我们去挖掘经济增长率降低背后的原因。
 
  放眼全球市场,基本上美国、欧洲、日本等主要经济体都面临着经济增长乏力的局面,似乎整个全球经济陷入困境,直观来看全球经济增长放缓的主要原因就是全球需求放缓。但究竟为什么全球需求会放缓?需求边际降低?老龄化?经济周期?刘易斯拐点?种种原因都有可以解释的地方。
 
  面对全球经济放缓的局面,发现各国也没有什么好的招式,又重新操起2008年的旧业——量化宽松,我们看到今年以来,美联储、澳大利亚、印度等几十个国家的央行纷纷降息,以此来迎接经济增长放缓的局势。面对10年前相似的问题,似乎人类社会并没有找到更好的方法,而经济学这十年的发展,也没有找到良方来解决这样的问题。
 
  回到中国,经济目前的表现及内在原因又发生了怎样的变化?
 
  02 失速的两驾马车——投资与进出口
 
  驱动中国经济增长三驾马车——投资、消费和进出口。
 
  今年前三季度社会总体投资低迷。据国家统计局数据:全国固定资产投资(不含农户)461204亿元,同比增长5.4%。这个增长水平是低于GDP增速的,说明投资给经济增长拖后腿了。为什么一直作为驱动经济增长的主要动力却变得不那么给力?我来把投资分解来看看,目前国内固定投资主要是基建和房地产投资。
 
  有一个基本认知,我们现在都知道中国的基建能力很强,世界上基建的技术难关都一一被攻克。基建很多时候被看着一个公共设施投入,似乎不用看经济效益。其实不然,对于一项重大的基建工程一样也要看建设它到底划不划算(除了特殊的战略意义外),不然我们可以在中国边远山区到处修路、架桥、建高铁,以释放基建的产能来拉动经济增长,就不用跑到国外做这些事情了。基建投资的底线应该是在其生命周期内,为社会创造财富(效益)超过其投资与后期维护成本。
 
  实际上,经过这么多年的高速发展,中国基建的潜力被挖掘的比较透彻了,基建产能过剩或是一个常态,那么产能输出就是一个需要关注的重要问题。
 
  第二个重要组成部分就是房地产。房地产的问题我之前也讲了很多,今天简单讲述一下。目前中国造房子的能力也一样很强,品牌开发商单个项目每年的竣工面积能够达到10-20万平米,只要有土地供应,房子就会很快刷刷建起来,可是建了这么多房子如果没人住岂不是白忙活了,到处的新城与空城就是最好的例证。2018年中国的人均居住面积39平方米,大家可以想想39平方米是一个什么概念?目前来看,中国的房子是绝对够住的,只是部分城市存在结构性的供需不平衡。从这个维度来看,房地产的产能一样也是过剩的。
 
  另一方面,就是把中国房地产跟国际发达国家比较,发现中国也出现当前日本类似的情况,卖掉北上广深的房子可以买下整个美国。从下图中可以看出,中国房产总市值达65万亿美元超美国、欧盟与日本总和,相形见绌却是中国的股票市场。如果房地产出现了问题,银行就完了,金融系统就崩溃了。
 
  但未来中国房地产的增长空间在哪里?还能成为经济重要支柱吗?
 
  进出口就不用多说了。受中美贸易战的影响,进出口总额增长速度放缓,前三季度仅增长2.8%。出口仍然保持了5.2%的增长,但进口额却有所下滑(因为中国需要进口的产品主要来自美国),因此毋庸置疑的是贸易顺差进一步扩大。但是从国际经济的角度来看,长期顺差也不一定是好事。但目前中美贸易谈判在向好的方向在发展。
 
  03 扶不起来的阿斗——消费
 
  让经济增长由投资转向拉动内需驱动,在中国提了好多年,但似乎效果欠佳,难道消费市场真是扶不起的阿斗?中国人就不愿意多消费点让自己的生活过的更好点?
 
  我们还是先看看数据。
 
  应该说2019年,消费还是为经济发展做了重要支撑,起码增速是高于经济增速的。2019前三季度,社会消费品零售总额296674亿元,同比增长8.2%,扣除汽车后的社会消费品零售总额增长9.1%。这样看来,汽车消费是拖后腿了。汽车消费对于地方政府来说都是香饽饽,但是没办法,受到市内道路里程的限制以及庞大的存量,汽车消费未来会持续低迷。汽车消费未来的空间在新能源汽车对燃油车的替代,以及低端车向高端车的升级。
 
  网上零售额持续上涨,实物商品网上零售额57777亿元,增长20.5%,占社会消费品零售总额的比重为19.5%。我们都知道网上消费仍然是以3C、家电和日用品为主,是否意味着真正能体现消费升级的零售在下降?我想这也是为什么拼多多的崛起让大家对“消费降级”进行大篇幅的讨论。
 
  看完2019年的数据,我们觉得好像还不错。那么我们再来看看整体数据。国内消费增长最稳定是2001-2013年,每年的增速均高于10%,而且是一路走高的。2013年是一个拐点,消费增速开始放缓,这个过程跟房价加速上涨过程接近,也与居民杠杆率走势接近。这是巧合,还是有内在联系,我认为多少有些联系,房价上涨、居民杠杆率上升,负债增加,哪有人还敢大量消费?另外一组数据,是城镇居民消费增长的情况。我们能看到,城镇居民消费增速下滑更快,这个国内最具消费升级的群体如果都不敢消费,还有指望谁来消费?
 
  理性去看待国内消费一直似乎达不到预期的原因还是有很多,居民收入虽然有所提高,但是房价上涨更快,使得家庭财富大量沉淀在房产里,没钱消费。另外,目前整体社会保障体系虽然在不断完善,但是还是有相当大一部分无法保障到或是保障不够全面,导致这部分人必须储蓄养老而不敢消费。第三,中国长期是一个“储蓄型”的社会,消费习惯的变革需要时间,不是一朝一夕能完成的。
 
  写到最后,总之经济转型下的中国会遭遇重重困难,就看政策工具箱到底还有多少东西能够促进经济的增长,每一个人都有一个面对长期困难的心态。写出我们的担忧还是希望经济能够真正转型成功,中国能够发展的更好。
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