房地产业具有产业链条长、上下游行业多、金融关联大等特征，是国民经济系统性重要行业。2022年，在经济本身下行压力较大的背景下，房地产市场若过快下滑，不仅将通过关联产业传导进一步给经济增长和就业带来打击，还将大幅减少土地财政收入，加大财政收支压力。因此，本文从房地产供给和需求两个角度系统研究了房地产业对中国经济增长和就业的直接和间接拉动作用，分情形预测了2022年房地产开发投资放缓对经济增长的影响，并在此基础上，对未来短期和中长期房地产调控政策制定提出相关建议。

 

供给视角下房地产业对经济增长的贡献

 

在过去40多年的时间里，中国房地产市场的快速发展，房地产增加值的年均增速为17.7%左右，明显快于同期GDP年均增速（8.3%）。同时，房地产增加值占GDP的比重也逐步提高，从20世纪80年代3%以下水平，上升到2020年的7.3%。

 

房地产增加值对GDP增长的贡献率的变化大致可分为2个阶段。1979年至2007年，房地产增加值对GDP增长的贡献率波动上升；2009年后，房地产增加值对GDP增长的贡献率稳中有降，除2016年和2020年外，基本保持在3%以下。

 

1. 房地产相关消费对经济增长的贡献

 

本文采用居民消费支出中的居住类消费支出来估算房地产消费，因不包含居民自有住房虚拟租金部分，因此存在一定的低估。自2013年以来，房地产消费支出占支出法GDP比重呈现上升趋势，2013年为6.88%，2018年及以后则保持在7%以上。此外，除个别年份外，房地产消费对支出法GDP增长的贡献率基本保持在7.5%~8.5%左右。

 

2. 房地产投资对经济增长的贡献

 

一是房地产开发投资对经济增长的直接贡献测算。本文通过支出法GDP中的固定资本形成总额对GDP增长的贡献，来推算房地产开发投资对GDP增长的贡献。由于土地购置费不计入固定资本形成总额，因此，在推算中予以扣除。研究发现，2002年至2020年期间，房地产开发投资对支出法GDP增长的贡献率的波动相对较大。2009年，因金融危机后的投资刺激政策，房地产开发投资对GDP增长的贡献率达到13.08%；近些年，房地产开发投资对GDP增长的贡献率基本稳定在6.5%~7.5%左右。

 

二是房地产开发投资对经济增长的间接贡献测算。房地产业具有产业链条长、关联行业多的特征。本文根据投入产出模型，以及最新的2017年149个部门的投入产出基准表，测算房地产开发投资对经济增长的间接贡献。

 

房地产开发投资包括建筑安装工程、设备工器具购置和其他费用。其中，其他费用中主要是土地购置费、旧建筑购置费等不能直接形成固定资本的费用，因此将其予以扣除。2020、2019、2018和2017年扣除了其他费用的房地产开发投资完成额分别为89197.68、83675.99、77493.83和80128.4亿元。根据投入产出模型计算，2020年房地产开发投资拉动各相关行业增加值合计达到75172.97亿元，占当年GDP的7.4%。从细分行业来看，房地产开发投资对建筑业的拉动作用最大。2020年，房地产开发投资拉动建筑业增加值72995.74亿，占当年建筑业增加值的30.48%。

 

房地产及相关行业拉动就业情况

 

为了衡量房地产业对就业的促进作用，本文参考“中国2007年投入产出表分析应用”课题组的方法，以2017年竞争型投入产出表为依据，构建了非竞争型投入产出表来进行定量分析，并估算房地产业的直接和完全非农就业系数。研究发现，各行业的就业拉动能力相差较大。具体来看，与房地产密切相关的三个行业中（建筑业、房地产业、金融业），建筑业的就业拉动能力最大。建筑业每增加一亿元总产出，可拉动各行业就业总计635人，其中直接拉动就业262人。

 

建筑业间接拉动的就业主要集中在制造业，一亿元建筑业总产出间接拉动制造业就业130人。金融业和房地产业每增加一亿元总产出，可分别拉动各行业就业511人和351人。

 

房地产业波动与金融风险深度关联

 

房地产是现阶段中国金融风险方面最大的“灰犀牛”。从贷款角度来看，房地产开发贷款余额占金融机构各项贷款余额比例不高，且近年来在政策控制下呈下降趋势。2021年前三季度，房地产开发贷款余额为12.16万亿元，占金融机构各项贷款余额的6%。个人住房贷款占金融机构各项贷款余额比例较高且呈上升趋势。2021年前三季度，个人住房贷款余额为37.4万亿元，占金融机构各项贷款余额的20%。

 

需要注意的是，银行业还可能还持有房地产行业相关的表外影子信贷等，郭树清曾在《完善现代金融监管体系》一文中表示，当前，中国房地产相关贷款占银行业贷款的39%。此外，银行业还持有以房地产为抵押品向非房地产行业提供的贷款等，因此银行业对房地产行业的整体信贷敞口远超过表内贷款敞口。除银行业外，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业，因此房地产业波动过大将引发金融风险。

 

房地产投资下降对宏观经济的影响估算

 

房地产业是典型的资金密集型行业，研究发现，房地产开发资金来源增速与同期房地产开发投资增速和滞后半年的房地产开发投资增速之间的相关系数分别为0.73和0.81。可见房地产资金来源不仅影响当期房地产开发投资，还对半年后的房地产开发投资有较大影响。

 

从资金来源的角度看，销售回款、自有资金和外部融资是房地产企业主要资金来源。2021年以来，在“三条红线”“房地产贷款集中度管理”等政策下，房地产企业外部融资困难加大，叠加三季度以来房地产市场持续走弱以及基数因素影响，房地产开发资金来源增速持续放缓，其对房地产开发投资的影响将在2022年上半年持续显现。预计2021年房地产开发投资增速为6%左右，在悲观、中性和乐观情况下，2022年房地产开发投资增速分别为2.5%、4%和5.5%左右。

 

据此计算，在悲观、中性、乐观情形下，2022年房地产开发投资完成额分别为153677.77、155926.71和158175.65亿元；扣除其他费用后（按2020年其他费用占房地产开发投资的比重36.94%扣除），根据投入产出模型，可得到在悲观、中性和乐观情形下，2022年房地产投资将分别拉动GDP81672、82867.2和84062.4亿元。悲观和中性情况下，将分别下拉2022年GDP增速0.18和0.07个百分点，乐观情况下，将拉动GDP增长0.05个百分点左右。

 

研究结论与政策建议

 

根据上文测算，当前房地产业仍在中国经济增长和就业保障等方面仍发挥重要作用，因此，由于无论是房地产调控短期政策还是长期政策的制定，都需要充分考虑房地产业对宏观经济带来的影响。

 

短期来看，防止房地产投资过快下滑、维持房地产市场相对稳定对于经济企稳十分重要。建议：一是在坚持房住不炒总基调的同时，更加强调“稳地价、稳房价、稳预期”，多措并举保持房地产市场平稳。二是推动房地产金融政策微调，供给端的房地产调控政策由全面收紧转向松紧适度，支持房地产企业的合理融资，逐步引导房企融资环境回暖。三是因地制宜积极出台相关政策，恢复部分地区的房地产市场信心，在控制房价稳定的基础上，促进房地产销售和投资保持稳定。

 

中长期来看，无论是从人均居住面积，还是新型城镇化等角度来看，未来中国房地产仍具有健康发展的空间。但未来房地产发展要坚决避免走过去催生泡沫和金融风险的老路，而是通过住房制度改革，房地产税、遗产税等相关税收制度完善等方式，促使房地产回归居住属性，并且更好地发挥房地产拉动实体经济的功能，实现行业良性发展。建议：一是稳妥推动房地产税试点，积极研究遗产税，引导市场预期转变，引导房地产逐步回归居住属性。二是着重缓解房地产发展的差异性和不平衡性，更好地满足居民合理的居住需求。针对区域房地产发展的结构性差异，因地制宜，一城一策，推动各地房地产价格与当地经济发展和居民收入情况相匹配。三是加大共有产权房、限价房等多种保障性住房建设投入，灵活创新更多住房保障模式，满足居民合理的住房需求。

 

（本文转自中国银行研究院。责任编辑：王蕾）