正确认识当前房地产市场面临的机遇和挑战

课题组 / 2023-02-27 16:42:38

党的二十大报告指出，高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务，过去20年，我们在出口红利与房地产投资的推动下实现了经济的高速发展，长远看，中国经济需要完成2035年的远景目标，这要求我们在保证经济增速的同时提高经济发展质量，专精特新的制造业投资与新能源投资有望在未来接棒房地产，成为中国经济高质量发展的新动能。2022年以来，我国房地产市场在内外压力共同作用下，经历了前所未有的挑战，房地产市场供需两端均比较低迷，房地产市场区域分化进一步加剧，“稳地产”对“稳经济”意义重大。但是，未来十年我国仍处于城镇化较快发展的窗口期，我们应该抓住机遇，从供给侧和需求侧协同发力，既立足当前，加强因城施策的精准性，着力释放合理需求，又着眼长远，加快优化供给规模和结构，多措并举防范化解房地产风险，促进房地产市场平稳健康发展。

当前房地产市场在整体低迷的局面下我们对房地产市场要有清晰认识，从我国发展阶段来看，房地产当前未来一个时期，我国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。但是，当前各个城市的房地产市场依然低迷，这既有共性的因素，也有各个城市自身的原因，各城市需要加强对自身房地产市场存在问题的深刻认识，增强因城施策调控举措的针对性。

（一）房地产市场的仍然存在10年左右的机遇期。从我国拔城镇化进程来看，未来10年左右我国城镇化仍处于较快发展的中后期，仍将有1.5亿左右人口从农村向城镇转移，叠加改善性住房需求，可以支持住房总需求从中高速增长转变到合理平稳阶段，这将是助力房地产市场转型发展和平稳着陆的关键窗口期。同时，也应警惕我国城镇化的特殊性，2000年之前人口高峰阶段的绝大部分农村年轻人已经基本进城，剩下大量老人进城意愿低，叠加近年来人口出生率的快速下降，中国未来10年城镇化速度可能提前放缓，10年的窗口期可能会缩短。要把握好这一关键窗口期，合理控制新建住宅开发规模，引导房地产行业转型发展，积极推动房地产市场风险缓释。

（二）居民收入水平严重影响需求释放。居民收入是影响房地产消费的最关键因素之一，只有居民收入水平的提高才能使得刚需从潜在需求转变为实际需求。当前，来自于3亿人的新市民是住房刚需的主力，也是稳定楼市的基本盘。但是，3年以来，几乎每个城市都受疫情影响，加上外部因素的影响，使得这部分居民收入受到影响极大。根据中国人民银行调查统计司发布的季度城镇储户问卷调查报告，居民收入信心指数从2019年第三季度的53.4%下降到2022年三季度的46.5%。这些刚需人群的支付能力、对未来预期，都很弱。如何在高房价和收入预期减弱的情况下，将长期游离于城市公共服务、住房消费、商品房消费大门之外的3亿多人群，纳入到真正的住房消费，纳入到商品住房市场，是促进住房需求释放的关键。

（三）各地房地产供给结构不合理带来的结构性库存上升。一方面住房供给存在区域结构上的不合理。三四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为突出，而当前及其未来一段时间内的人口又呈流出态势，住房供给结构性过剩问题必将会更加突出。根据克尔瑞的数据，防城港、连江、烟台、北海、宝鸡等，基本都是人口净流出城市，目前商品住宅消化周期均在45个月以上，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。而一线城市随着人口的大量流入住房在整体上仍是供不应求。另一方面是高库存城市的商品房去化压力还受到商品房本身结构的不合理，也就是某种面积段和户型占比过高，但市场认可度低。根据克而瑞统计，三、四线五房以上产品的库存消化尤为困难，三房户型供需两热去化无压力，而一二房户型因为功能缺失，去化周期普遍高企。

（四）部分城市前期土地供给节奏不合理。部分城市楼市库存攀升，供需矛盾加剧也与前期没有很好地控制土地供应节奏有关，根据克尔瑞的数据显示，福州、钦州的楼市库存攀升就受到前期供地过量的困扰。近期，部分城市土地市场降温，部分城市为了稳住土地市场，让城投公司托底拿地，这一做法会推高已拿地未动工的建筑面积数据，也就是推动广义的住宅存量的攀升。尤其是对于库存压力较大的城市，这种做法无疑为房地产市场增加新的风险。

展望2023年，考虑到稳定房地产市场的需求，房贷利率有下调的需求。这不仅仅是针对增量房贷，存量房贷利率的明显调降，也已经时机成熟，否则居民提前还房贷的趋势还会延续。房地产需求端是调整之前限制的政策，释放有效需求。在供给端，关键是解救优质供给，而其它供给还是面临出清风险。

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