我国房地产市场经历20多年的快速发展，作为国民经济支柱性行业房地产业对促进中国经济和城镇化快速发展都起到重要作用，中国城市居民的住房条件也得到了极大的改善，但是传统、粗放的发展模式导致房地产过度金融化，地方政府土地财政依赖严重，部分地区房价上涨脱离居民收入水平等问题突出。随着全国总人口增速和城镇化进程的放缓，我国住房总需求空间逐渐缩小，疫情之前我国已经为了促进房地产市场健康发展开始加大对房地产市场的调控，疫情的到来加剧我国房地产市场需求的收缩，房地产市场出现一些深度变化。  

 

（一）疫情加剧房地产开发企业的债务风险

 

疫情爆发以来，由于商品房销售放缓加快，房企预售款资金收入减少，房企偿债压力较大，违约风险上升。房地产行业的主要风险聚集于房地产开发企业。房地产开发企业的间接融资特别是信贷占比过高，过度依赖银行金融机构的融资结构导致了其抵御债务风险的能力较弱，并使得行业的债务问题容易在银行金融机构系统传导扩散。长期以来房地产行业内普遍存在的债务期限不合理，疫情加剧部分地区停贷断供所引发的预售资金回笼问题，进一步增加了处于集中偿债期房企的资金链风险。房地产金融具有系统性，房企的债务问题很容易转化为银行机构的经营风险，处置不当就可能形成区域性或系统性风险。   

 

（二）疫情导致居民收入增长放缓影响住房需求的释放

 

居民收入增长预期是影响房地产消费最为关键的因素居民收入水平提高才能使得潜在需求转变为实际需求。当前，来自3亿人的新市民是住房刚需的主力，也是稳定楼市的基本群体。但近3年来，受疫情影响，加上经济下行压力，各城市的居民收入提高受到严重影响。根据中国人民银行调查统计司发布的季度城镇储户问卷调查报告，居民收入信心指数从2019年第三季度的53.4％下降到2022年三季度的46.5％，一定程度上反映出刚需人群支付能力和对未来预期的降低。在高房价和收入预期减弱的情况下，如何将这3亿人的新市民转化为真正的住房消费群体，是促进住房需求释放的关键。

 

（三）疫情加快房地产供给由增量开发向存量运营转变

 

房地产增量开发为主的时代将逐渐淡出，以存量为主的服务运营再交易和衍生的金融服务，这会成为中国房地产的主要的形态。为加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。房地产供给主体多元化将更加明显。房地产供给满足人民美好生活的需要、高品质改善性住房，或将成为未来房企穿越市场周期、稳健发展的关键。

 

（四）疫情使得房地产需求更加注重物业服务和小区环境

 

疫情之下，高建筑密度、高容积率，给疫情防控带来了一些复杂阻力。后疫情时代，自然环境优越、低密度，既能减少接触人群频率，大大降低感染风险，又能为业主带来安静且宽松的生活空间，保证私密性和安全性。这类产品自然成为改善阶层选房的首要标准，“绿色、生态、环保”的生态低密小区也更加能够获得购房者的青睐。除了小区环境外，人们对品质物业服务需求也在上升，购房标准也逐渐从硬件设施的完备度转向软性的社区服务。疫情期间，不同的物业管理水平带给人们不同的居住生活体验。优秀的物业管理，对防治疫情更为精准，通过预防、及时排查、实行规范化人性化服务，为住户提供更安心、贴心的社区服务。根据贝壳研究院发布的消费者购房付费意愿调查显示，后疫情时代超60%的购房者都高度重视物业服务，在各类选项中排名第一，比例高于医疗、交通条件等。在换房者中愿意为高品质物业付费的比例更是高达74.5%，比例显著高于交通条件。另外，更加注重医疗配套，占比为46.6%；而换房者更加注重低密度，占比达53.1%。

 

（五）疫情加快对完善房地产长效机制建设的急迫性

 

我国房地产市场经历20多年的快速发展，基础性制度和长效机制虽然不断健全，但是与住房相关的土地、税收、预售制等促进房地产市场健康发展的相关制度建设还有待进一步完善，尤其是疫情带来的烂尾楼风险和地方土地财政风险等，加剧完善这一制度的迫切性。疫情期间，由于部分房地产开发企业甚至是个别龙头企业出现债务危机，带来多个地区房地产出现烂尾楼风险，部分地区购房者甚至出现集体断供的现象，这就迫切需要加快完善我国当前的房地产预售制度。疫情加剧房企债务风险的同时，也给严重依赖土地财政的地方政府带来较大压力，土地财政模式亟需转变。另外，人房地钱联动新机制仍在建立，相关法律法规仍存在层级较低、缺少有效衔接的问题。土地供给制度仍待完善，住宅用地供应区域性失衡；用地供应结构不合理，产业用地供给明显挤压住宅用地。