房地产市场现状如何？

房地产市场受疫情影响比较明显，不过，疫情后房地产行业恢复得还是相当不错的，这与目前宽松的货币政策有直接关系。疫情不会改变房地产进入新发展阶段的大趋势，房地产市场正在从过去的普遍性机会进入到未来的结构性机会。

当前，房地产市场已经进入超级分化阶段，4年前，百强企业市场占比还不到40%，在去年已达到70%了。市场处于超级疯狂的状态，销售规模、拿地、融资成本的差异都很明显，大企业市场占有率增长速度非常快，并且优势特别明显，大企业之间的分化也非常明显。

量价方面，5月以来房地产市场的销售数据表现不错，但这是以价换量的结果。大城市和小城市的表现不同，大城市主要是受政府限价影响，而中小城市主要是用打折促销来换取成交量。因此，今年的房地产市场的整体状态可能是：总量趋稳，但价格保持稳中有降。

土地市场方面，其表现比楼市要好，特别是价格。由于政策集中在供给端，货币政策还比较宽松，按照目前趋势来看，前端的土地供给、新开工投资中的恢复远远好于末端销售。对开发企业来讲，土地供应又相对充足，投资机会很多，周期速度也很快，所以今年房地产市场的前期增长会快于后期。

为了保增长，2020年3月份，国务院还印发了关于授权和委托用地审批权决定的通知，主要是加快土地审批的速度，能够使投资项目和土地的周期更短。这其实也给了企业新增土地、优化投资布局的机会。政策宽、政策优、机会多，对开发企业来说，这是一个很好的机会。

对于今明两年的房地产市场，最大的风险可能来自库存周期的上升。原因是，今年政策偏供给端，而需求端较紧，这将导致库存进一步上升。企业最需要注意的就是库存周期上升的风险，今年到明年这种风险会逐渐显现。

我们现在根本没有条件再出台2014年那样的去库存政策，过去这一轮去库存让全国不同城市在不同时间段里，房价普遍翻了一倍，房价已经居于高位了，而再继续上涨对中国经济的发展将是一个灾难。

政策走向和调控情况如何？

货币政策方面，政府最担心宽松货币政策导致资金流入楼市，从而进一步推高房价风险。实际利率与房价呈相反走势，凡是宽松的货币政策都会推高楼市，这是已被国内外反复证明的。

经过了上一轮的去库存，中国的房价已被推到高位，处于较高风险的状态，所以政府是宁肯用行政手段来管限房价，也不愿放松楼市需求端的政策。

中国对房地产投资是有多方冲动的，银行对企业的房地产投资从来都是有冲动的，而中国居民家庭负债的80%是实物资产负债，且这80%里的60%以上都与住房相关，所以老百姓也是倾向于购买房子的。

这一轮政策发力是以供给端为主的，主要因为靠人才引进政策的需求端空间有限。政策集中在供给端，所以土地政策就成为因城施策的最大空间所在。因城施策是以保“稳”为主，大涨大跌都有政治风险，特别是70个大城市市场政策的宽松度有限。

2月21日的金融市场工作会议提出，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，至少今年会始终贯彻。

政策层面，房地产市场是坚定的四个不变：一是房住不炒的战略定位不变，核心城市放松调控的可能性极小；二是租售并举的供给体系不变，关键在租，所以政府还要推政策性租赁住房来发展租赁市场；三是因城施策的调控机制不变，地方政府负主体责任来管理市场，实行问责制；四是实现三稳的调控目标不变，稳地价、稳房价、稳预期。过去主要是防涨，今年有很多可能是防跌。

此外，未来城市更新、老旧小区改造、物业管理方面将会出台更多系统性的政策和文件。物业服务的增值空间和市场规模会持续扩大，能提供更好居民服务的企业未来会有很多好的机会。

在市场超级分化和政策坚定调控的格局下，房企面临着重大考验。对一些企业来讲，机会会更多，市场占有率提高会更快。开发企业要对短期和长期发展有不同的策略选择，做好投资选择，把握好开发节奏，有明智的合作，有积极的营销手段来抓回款，房地产行业、企业的健康稳定发展都是可期待的。

预计2020年商品房销售面积同比降幅较去年将有所扩大，全年市场规模保持近16亿平方米的水平，房价稳中有所波动，一二线及城市群强三线市场有支撑，普通三四线调整压力大。

需求端：受疫情冲击，年内居民收入预期难有明显改观，对房地产市场需求的抑制影响仍将持续一段时间，但同时租房需求转化为置业需求、刚需和改善需求积极释放也将有力托底市场规模。

价格端：房企受疫情影响，销售回款不畅，资金压力加剧，为抢收阶段需求短期内房企或将进一步提高项目优惠力度，房价水平存在一定调整压力，但政府“稳地价稳房价稳预期”目标不变，房价整体下行幅度可控，预计全年房价将保持稳中小幅波动态势。

行业调控上，未来政策加码的空间较小，只可能趋向边际放松，而且在接下来的几年可能都是处于边际宽松的状态。

企业资金层面会较宽松，融资收紧的可能性很小。考虑地产的投资规模及广泛的经济带动力，接下来的一段时期，政策对房地产的容忍度大概率会提高。

土地市场竞争应该会加剧。初步预计从三季度开始会表现明显，核心一二线城市的土拍溢价会非常高，主要理由是宽松的融资环境和企业销售回款的加持。

成交量应该会触底反弹，而房价，尤其是核心一二线城市房价会表现出稳中有升的态势。

1．资金端现状

从上市公司年报来看，房地产行业平均资产负债率超过80%，真实的数值肯定还要更高，净资产负债率94%，行业首次降到两位数，之前都是100%以上，部分激进型房企一度达到300%~500%。所以整个房地产行业其实已经是高度的杠杆化和金融化。

疫情以来，恢复的这两个多月，房企融资成本是在下降的，降了两个点左右。但大分化的局面非常明显，行业2/3以上的规模都是前100强房企创造的，所以100强以后的企业可能都谈不上成本下降，而是能不能拿到资金，不同规模企业融资的差别也是非常之大的。

2．金融机构的表态

银保监会在两会结束的前两天发布文件，大意是要防止房地产的金融化和泡沫化，这个表态基本可代表银保监会过去两年来对房地产行业的认知和动向，所以后续监管部门应该会有一连串动作。

关于信托的管理办法，至截稿前，讨论稿已经出来了，如果真正实行了，会增加上万亿的资金规模，对房地产行业影响巨大。央行也有表态，包括支持供应链金融，另外在发债方面也稍有松动。

所以一方面，随着过去货币放水，房企融资贷款利率在下降，从金融机构也拿到不少资金，而另外一方面，金融监管机构对行业又非常谨慎。保持一定警惕性的同时，有鼓励方向，也有限制方向。

总体来看，行业现在还不缺钱，到下半年资金层面的力度应该会是收紧的，上下半年会形成较鲜明的对比。企业要尤为注意监管机构的表态，如果在上半年，若有机会拿到资金，那就一定要抓紧时间。

3．房企应对

房企销售、排布要科学，要快速去化保现金流。手中有粮，心中不慌，要保护好企业的安全线，这是非常重要的一点。全世界各类企业都在保命，房企还是要谨慎乐观，有好的投资机会不放过，但更多还是把现金流排布好，不做超长周期的土地布局，因为后续几年整个房地产市场形势仍然扑朔迷离。

投资更谨慎、理性。过去两月，全国超过10个城市出现高达50%~100%的土地溢价，市场存在一定风险。房价从年初到现在是基本平稳的，如果地价涨得厉害，售价没变，那么项目可能有亏损风险，且企业现金流亦有中断风险。

管理精细化。当下的形势下，企业摊子铺得过大、过于多元化，可能会有一些麻烦。行业本身还是有很多不错机会的，企业在管理层面需要继续强化，此外，要做深入的专业化。

从整个行业短期和中长期的形势来看，房地产行业乃至整个中国的经济发展都已进入深水区，发展速度不能放慢的同时，产业升级还要跟上，这个过程就是飞机在高空中换发动机，房地产行业当前是处于一个比较好的状态中的。

当下房地产企业有两种选择：一是借助资本市场的快车，开拓新赛道。很多标杆企业已经在探索新道路了，比如围绕地产的上下游企业做一些定增投资。利用自身的优势去赋能定增的目标企业，提高营收、利润，进而提升整体市值表现，获取资本层面的收益，要学会从获取产业利润到享受资本升值的利润；二是聚焦地产的基本盘。回归地产主业本身，发展逻辑简单明了，无非就三个方面：提升品质和运营让产品更有溢价能力、加快融资占用周期让实际成本更低、加速推货销售让利润空间更丰厚。

来源：华本企业家公众号、鼎信长城投资公众号