对比来看，中国发展保障房的优势在于强有力的政策引导与政府动员能力，但在调动私人力量建设、消费端的支持、金融支持手段的多样性与灵活性、以及机制的科学性等方面，仍有进步空间。这也意味着，随着政策不断完善，我国保障性住房建设在中长期内还有持续发展的空间。

 

建设方面，美国政府直接投入公共住房建设的部分非常有限，主要是通过信贷和税收政策，调动私人力量参与住房保障。德国和日本分别运用贷款和税收优惠鼓励（民间）保障性住房建设。新加坡主要由半官方专门机构“建屋发展局”负责统一投资和组建保障性住房。对比来看，目前中国保障性住房建设主要以政府和事业单位主导，未来在调动私人力量方面还有发力空间。

 

消费方面，美国政府补贴的重点由20世纪70年代的建设端逐渐转为居民购买和租赁的消费端，目前美国对住房消费的补贴有较为成熟的体系，尤其美国租房券计划，或有一定借鉴意义。德国通过住房补贴鼓励个人按市场价购房。日本曾用投资性贷款为居民提供住房贷款。新加坡政府直接控制消费价格、且提供优惠贷款，充分提升了居民的消费能力。中国目前在供给方面的政策支持比较充分，但在居民住房消费的支持上还有发力空间。

 

金融支持方面，美国主要运用住房抵押贷款模式，向公共住房开发商和中低收入家庭提供低息贷款和提供贷款保险。德国实行“先存后贷”的合同储蓄模式，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变。日本的金融支持体系中，专门设立“住宅金融公库”向自建或购买住宅的国民提供长期、稳定的低息贷款。新加坡建立了以“公积金储蓄”为核心的住房金融体系。可见，保障性住房发展的金融支持需要有较强的针对性，在此基础上也可以考虑通过市场化手段增强金融支持的可持续性（如美国低息贷款和贷款保险、新加坡的公积金等）。

 

规则理念方面，美国用量化指标（住房消费支出占家庭消费支出的比例、家庭收入与本地区平均家庭收入的比例）筛选住房保障对象。德国的法律对租房利益进行严格保障。新加坡政府不仅制定租住或购买组屋申请资格标准，同时采取分级优惠办法，购买住房面积越小，享受优惠越多。且为防止组屋衰退为贫民窟，实施有住户参与的住房更新政策。可见，除了直接支持建设和消费保障性住房外，完善的资源分配规则和理念也是保障性住房体系建设的重要部分，要尽量兼顾公平与效率，以及保持可持续性。

 

作者：平安首经团队 钟正生/张璐/范城恺

 

风险提示：房地产投资预期引导难度较大，个别房企违约事件影响超预期，居民住房消费需求弱于预期等。