回答上述问题，首先回顾一下我国城镇住房的基本现状。据国家统计局数据，2019年我国城镇和农村居民人均住房建筑面积分别为39.8平方米和48.9平方米。如果考虑2020年和2021年城镇人口增加、新建住宅和拆除住宅导致的住宅面积净增加等因素影响，2021年末我国城镇居民人均住房建筑面积约为42平方米。

 

另据全国人口普查提供的住房（使用中的住宅）信息，2020年城市和建制镇家庭户人均住房建筑面积分别为36.52平方米和42.29平方米，人均住房建筑面积超过50平方米的家庭户占比分别为29.5%和39.1%，自有自住的比例分别为69.2%和82.7%，人均住房间数城市稍低于1、建制镇稍高于1。此外，城市和建制镇安装有电梯的住房占比分别为36.7%和17.4%，1990年以前竣工的住宅占11.5%，2000年及以后竣工的住宅占68.8%。

 

从上述数据可以基本判断，我国城镇住房短缺问题已经解决，居民住房条件总体得到显著改善，与经济发达国家和地区相比，我国城镇人均住房面积数量达到中等偏上水平。

 

多维度住房现状评价发现，大城市住房问题仍然比较突出。评价住房状况，不仅要看住房数量，还要看住房质量，包括住房物理状况和居住环境质量、住房周边配套设施和公共服务的可及性等。应该说，我国住房质量提升非常快速，近几个五年计划陆续实施保障性安居工程、棚户区改造和老旧小区改造，极大提升了住房质量。

 

住房领域的差距主要表现在哪儿？党的十九大报告提出“房住不炒”的住房发展定位和“住有所居”的住房发展目标，“让全体人民住有所居”。住有所居，通俗理解是住者要有一个特定的居所，主要有三方面内涵：一是人人有房住，无论是自有自住还是租住；二是住房量适当，不存在过度拥挤问题，符合安全健康标准，社区和公共服务可及；三是经济可负担，家庭住房支出占可支配收入的比重合理，不过度挤占其他基本生活消费。此外，随着住房功能和政策多维度扩展，住有所居逐渐融入公平、包容等含义。

 

对照住有所居目标，我国城镇住房在公平性、包容性、可负担性和可持续性等方面，还存在着不少问题。从公平性和包容性角度看，住房供应没有很好照顾到租住家庭需要，住房保障体系没有很好覆盖非户籍常住人口，自住和租住家庭不能享受相同教育医疗等一般公共服务，等等。从可负担性角度看，城市住房的房价收入比普遍偏高，一线城市和部分热点二线城市房价收入比超过10倍，部分居民家庭住房支出占可支配收入比重超过50%，尤其是大城市租住居民中的新市民和青年人。同时，普遍存在城市规模越大，居民人均住房面积水平越低，不同群体间住房质量和住房负担差异越大等现象。所以，新市民和青年人住房困难是现阶段的突出问题，这个问题主要发生在大城市，因此解决大城市住房突出问题是我国现阶段住房政策的重点。

 

解决大城市住房突出问题的核心是提升大城市住房的公平性、包容性、可负担性和可持续性。对于大城市住房突出问题，专家学者和各界人士已有相关阐释，包括住房价格过高、供应结构不合理、市场秩序不规范、租赁关系不稳定、新市民青年人住房困难问题比较突出、住房占有不均衡，等等。应该说，这些都是客观存在的现实问题。从本质上看，如果在政策和制度设计过程中没有很好地融入公平、包容、可负担和可持续等理念，就很难有效解决上述问题。比如，在土地资源紧张的特大城市，根据什么原则来确定土地用途和土地使用条件；如何看待土地和建筑空间更新过程中关于使用用途的调整对住房供应数量（套数）、结构（产权）、价格和空间分布等产生的巨大影响。建议在与住房相关的土地、金融、财税、配置、市场规制等政策设计中，越来越多地融入公平、包容、可负担和可持续等理念，早日实现“让全体人民住有所居”，为国家富强、经济繁荣、人民幸福、社会稳定提供坚实基础。

 

作者：刘洪玉 清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长