2022年《政府工作报告》再次强调，“坚持租购并举，加快发展长租房市场”，这是新发展阶段推进房地产市场长效机制建设、促进房地产业良性循环和健康发展、保障民生稳定、促进消费增长的必然选择，也是完善住房租赁体系，解决进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人住房困难突出问题的现实举措。

 

从2017年提出“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，到将租赁住房建设列入“十四五”规划；从逐步完善土地支持政策，到不断加强对租赁市场的规范和监管力度、持续完善公租房系统建设标准和租赁住房运营管理标准，我国长租房市场正逐步走向规模化和规范化。不过，我国长租房市场还处于起步发展阶段，仍存在一些不容忽视的问题：房源供给量相对不足，租房市场供给与需求失衡；租房市场机构化占比远低于发达国家一般水平；企业租赁大多以轻资产和分散式租赁为主，自持和集中式住房租赁市场发展缓慢；长租房企业持续经营能力较差，客户满意度低；消费者投诉反映较多的装修材料质量堪忧、诱导租客签订网贷合同等问题。

 

更深层次上，长租房市场持续稳定发展还面临一系列制约因素：一方面，租金收益率过低，难以实现长期可持续投资回报，容易导致行业过度轻资产化和企业经营策略短期化。相关数据显示，目前我国一线城市租金收益率仅1.6%左右，远低于5%的正常投资收益率水平（发达国家平均租金收益率长期稳定在5%以上）。由于持有房产出租难以实现资金平衡，长租房企业大多采取轻资产经营模式，通过包租或代管方式，赚取租金差价或管理佣金，管理成本高，经营策略短期化。另一方面，缺乏符合其特点的长期融资渠道。长租房市场的发展离不开大量长期低成本资金支持，由于住房租赁项目普遍投资期限长、回款速度慢，所以融资渠道非常有限，限制了长租房项目投资速度和规模。包括：缺乏抵押物难以获得银行贷款；以租金收益进行权益性融资困难；作为解决租赁住房融资较好方式的租赁住房公募房地产信托投资基金（REITs）还存在市场、税收、法律等方面制度限制，一定程度上束缚了企业投资长租房市场。

 

再者，土地供应机制不适应长租房市场需要。目前供地方式主要有直接出让租赁用地、通过“竞自持”拍地方式在商品住房项目中配建等。直接出让租赁用地价格虽低于商品住房用地，但资金投入大且回收周期长，企业盈利困难；“竞自持”拍卖商品住房用地虽能调动开发商积极性，但融资成本偏高，因土地自持造成的资金沉淀严重，成本压力较大。此外，存量土地房屋新建改建租赁住房实施难，“工改租”与“商改租”在规划和开发中增容、增效、增值等相关政策尚不明确，改造过程中土地使用、建筑设计、验收备案等环节推进难度较大。还有，租购房不同权问题突出，导致租房需求短期化、租房群体低收入化和重买轻租。

 

加快发展长租房市场，需着力解决上述问题。一是完善租赁住房用地供应机制。推广土地出让中单列租赁住房用地计划，并逐步提升租赁住房用地的供地比例，增加供给降低租赁用地出让价格。

 

二是加大金融创新力度，缓解长租房市场长期资本短缺困境。鼓励具有长期低成本资金优势的金融机构尤其是商业银行提供期限、利率合适的经营性贷款和信用贷款；努力为租赁企业发行债务融资工具和权益类融资工具创造条件；加快解决类REITs产品流动性、底层物业适用性及双重征税等问题；鼓励地方政府和大型国有企业在风险可控的前提下，按市场原则支持和参与长租房建设；支持规模化住房租赁企业发展资产证券化。

 

三是加快长租房相关规范与标准建设。对改造、新建、改建和扩建长租房的建设和运营详细规范，特别是对租赁住房通风、采光、消防等基本技术性要求，以及轻资产企业行为等进行规范和明确。同时，注重简化相关许可程序，降低建设运营成本，增进租金的可负担性。加大租赁行业监管力度，保障租赁双方权益，稳定租赁关系。

 

四是稳步推进租购房同权，切实保障租房居民在户籍、住房、教育、医疗等方面的平等权益。探索以租住集中式长租公寓直接作为落户、入学依据，在子女入学等重点公共服务领域，探索租房（长租）家庭与购房家庭同等排序和顺位。

 

作者：何德旭 中国社会科学院财经战略研究院院长