2022下半年总体看法还是需要把稳增长作为头等大事。具体有两个方面。一是从外需来说放缓毫无疑问会继续，而且如果从集装箱运价角度来看，速度还是会非常快，有点断崖式的味道。7月份还看见出口是两位数增长，8月份已经变成了个位数，现在看集装箱运价数据已经接近-20%的同比表现，这个速度还是太快了，需要引起注意，同时海外主要经济体的紧缩仍然在进程中。二是内需扩大总体上还是要让地产循环畅通起来，内需有很多方面，如果要抓住中间的核心和重点，眼下还要让地产循环畅通起来。中长期角度人口结构、城镇化、中国房地产不能永远保持过去几年的增长，很可能要调整，那么现在的关键是是否能让这个过程变得更平稳。同时大家觉得地产是一个趋势的变化，和限购政策无关，那既然无关是否可以放开。我记得十几年前有专家说，这是一个“降烧药”，这个药一降降了十年，现在烧确实也降下来了。所以，这个药方就需要进一步优化了。

 

（一）释放改善性需求，这有很大的空间。一类是对新房子的需求。现在城里接近一半人的房子房龄已经超过了二十年，在这当中还有差不多一半的房子房龄在三十多年，这意味着没有电梯，很可能卫生间也不是很好，厨房的配备也不像现在这么现代，这一部分人应该有改善性需求可以释放出来。还有一类是对常住人口住房的需求。现在不少地方还有很多购房资格限制，有钱买但是没有资格买，或者资格门槛特别高，比如不交够多长时间的社保不行，或者首付要六成、七成。到现在这个时点上，这些政策是否可以取消，把这部分需求释放出来。

 

（二）让价格机制恢复弹性。现在一方面整体房地产库存居高不下，特别是二三线城市都非常高，但价格好像不怎么动，这样就影响了市场出清的速度。不论是卖房子的地产商还是买房子的百姓都希望降一点，但房价就是不动，那么大家就会持币观望。

 

（三）重视恢复地产畅通的时间。从循环的角度，忍的时间越长被梗阻组织的机能丧失的面积就越大，最后被救回来的希望就来得越小，就越不容易。为了让宝贵的时间能够被抓住，我们要遵照中央说的“房子是用来住的，不是用来炒的”，分清中央和地方政策应该承担的责任和角色。因为房地产调控到现在，之前是国家层面出了很多政策，地方层面也出了很多政策；很多房地产公司是全国层面经营的，在这种局面下，我们恐怕还不能只靠压实地方责任就能很快地完全解决其中属于全国层面的问题。中央全国层面要动手，地方也要动手才行，全国和地方结合起来。地方的责任是保证价格的平稳，全国的责任是要保证循环的畅通。所以，我建议国家层面可以考虑出政策清单。清单政策的主要指向是用来落实住的不是用来炒的，清单之外的也还可以探索，但不能让地方从一开始就摸着石头过河去探索哪些政策是用来住的，不是用来炒的，这个时间耽误不起，这是问题的关键。

 

（四）注重融资对于经济的稳大盘和复苏的作用。对于金融机构来说，资本金是非常重要的。所以，到现在为止需要认真想一想金融机构到底有多少渠道可以补充资本金，而金融机构的资本金不只是一个总的资本充足率的概念，它像鸡蛋一样既要有鸡蛋黄又要有蛋清，所以有一级资本、二级资本，可以发资本债，但债务型的资本工具全部都是二级资本，现在巴塞尔协议以及监管当局还有一级资本的要求，核心资本只能来自于股东权益。股东权益在不断压缩利差的情况下，很可能需要以增发新股的方式来提供。可转债最后还要转股才行，本质上也是增发新股。无论是转股还是增发新股，都需要按照国资委证监会的规定，低于一倍PB的不能转股，由此导致商业银行无法补充核心资本。这种状况持续下去，将会引起“资本金紧缩”，从而影响未来商业银行向实体经济提供融资的能力。可以看到这么多年里，绝大多数银行的股价都低于一倍PB。市场的定价短期可能出现偏离，但我们不能认为市场的定价一直都是不正确，还是要让市场起决定性作用。所以，这个问题必须要疏通，如果不能疏通恐怕金融支持实体融资的能力，在更长一段时间隐患就会变得非常突出。

 

作者：鲁政委  兴业银行首席经济学家

 

以上观点整理自鲁政委在CMF宏观经济月度数据分析会（2022年9月）上的发言，文章来源： 中国宏观经济论坛 CMF