核心结论：当前我国地产库存处于历史高位，消化存量房可谓迫在眉睫；综合对比各种可能政策的实施条件，短期更可能出台的包括：适当控制新房供应和二手房挂牌量；北京、上海等核心城市进一步放松限购；进一步下调房贷利率（5 年期LPR）；推广郑州、深圳、南京等地“以旧换新”模式；央行创设消化存量房的贷款支持计划。相比之下，政府收储、成立住房银行或中国版“两房”等国家直接“下场”的方式面临较多现实约束，当前更多的应是作为政策可选项和储备项，实际落地可能尚需时日。

 

1、近期中央明确要求研究消化存量房，各部委各地陆续落地。4.30 政治局会议明确要求“要结合房地产市场供求关系的新变化…统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。此前各部委、地方已经有针对地产库存问题的政策陆续出台，2023 年2 月央行创设租赁住房贷款支持计划，支持市场化批量收购存量住房；今年4 月以来郑州、南京、深圳等多地通过国企平台实施住房“以旧换新”，都指向消化存量房政策是当前重点发力方向。

 

2、当前地产库存处于历史高位，消化存量房可谓迫在眉睫。截至2024 年3 月：从库存绝对值看，全国狭义库存（商品房待售面积）达7.5 亿平方米，已经超过2016 年的库存高点，全国广义库存（已开工未销售的商品房面积）达21.4 亿平方米，也处于历史较高水平；从去化周期看，12 个月移动平均的狭义库存去化周期达7.3 个月，创2003 年以来新高；广义库存去化周期25.3 个月，接近2015 年的去化周期高点。

 

 3、消化存量房的可能措施：控制供给+提振需求。

 

2015-2016 年我国曾进行一轮以“棚改”为代表的地产去库存，去库存效果较好；而本轮与当时存在明显不同，一是实施类似大规模刺激的可能性较小，二是二手房大规模入市的影响较大。在此环境下，我们认为消化存量房库存可从供给、需求两方面措施入手：

 

 （1）控制供给：随着二手房挂牌量的持续增加，可综合统筹新房和二手房供给。

 

新房：减少无效的土地和新房的供应。近年来房企拿地已明显减少，但受制于地产销售也明显下滑，库存仍然被动累计。为此4.29 自然资源部要求“完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制…合理控制新增商品住宅用地供应，去化周期超长的城市暂停住宅用地供应”，目的在于避免高库存城市进一步增加新房供给。

 

 二手房：稳定价格预期，减缓挂牌增量。近年来二手房交易愈发重要，根据克尔瑞数据，2023 年30 个重点城市二手房成交占比上升至53%，且随着房价预期走弱，越来越多存量二手房流入市场：根据诸葛找房数据，2024 年3 月监测14 个重点城市二手住宅挂牌量同比上升54.08%，同比连续19 个月为正；二手房挂牌量是成交量21.5 倍，供大于求现象明显，去化压力较大。为了避免形成恐慌性抛盘，应尽可能稳定价格预期，减缓挂牌增量。

 

 （2）提振需求：除了传统刺激政策，以旧换新、政府收储、成立国家住房银行等是可选项。

 

 传统需求政策：短期如进一步下调房贷利率和首付比、核心一二线放松限购限贷等，长期如推进新型城镇化、降低落户门槛、提振居民收入预期等。

 

 以旧换新：如上文所述，目前深圳、郑州、南京等多个城市开启住房“以旧换新”活动，具体方式有三种：帮卖（帮助推售旧房，若不能卖出退新房订金）；收旧（地方国企收购旧房作为保障房，居民卖房款购买指定新房）；补贴（对卖旧房买新房的居民给予补贴优惠）。

 

“以旧换新”的本质在于盘活存量二手房、畅通“买一卖一”的换房链条，释放改善性需求、推动新房销售回升，但实际实施过程中面临地方财政紧张、国有资产流失等压力。

 

政府收储用作保障房：中央出资设立专门机构、直接收购存量房，这是最直接见效的方法，但可能面临两大困难：一是资金规模大，目前我国存量新房达7.5 亿平方米，较2019-2021年平均水平高2.5 亿平米；存量二手房规模更大，1999 年以来商品房累计销售面积近250亿平方米；在当前市场环境下，要真正稳定地产市场，必然要同时稳定二手房市场，假设以1 万元/平米的单价计算，存量新房、二手房市场规模分别约2.5 万亿元、250 万亿元，所需资金规模体量较大。二是收益水平低，以一线城市为例，目前住房租金回报率仅有1.6%左右，远低于当前4.1%左右的贷款利率水平，这意味着单独依靠所收购的存量房难以做到盈亏平衡，需要政府额外补贴，且考虑到房价可能持续下行，存在国有资产流失的风险。

 

国家住房银行、中国版“两房”：前者是政策性住宅金融机构，为购房者提供低息贷款（类似公积金贷款）；后者指参考美国“两房”设立住房贷款抵押融资公司，将银行的住房贷款证券化、提升资金回收速度；二者的共同目的是扩大房贷投放、提振楼市。相关政策讨论在2015 年地产库存高企时就已存在，但出于对金融风险、房价上涨等担忧最终并未落地。

 

在当前环境下，扩大房贷投放的制约主要是居民需求不足，且盲目放贷可能造成风险扩散。

 

 4、消化存量房的可能影响：短期有助于减缓地产下行斜率，但难实质扭转趋势。

 

近期看，中央表态是“统筹研究”，指向政策仍在储备阶段，真正落地仍需时日。近期可能仍以各地因城施策、自行解决存量房为主，短期更可能出台的包括：适当控制新房供应和二手房挂牌量；北京、上海等核心城市进一步放松限购；进一步下调房贷利率；推广郑州、深圳等地“以旧换新”模式；央行创设消化存量房的贷款支持计划等。

 

往后看，当前地产景气持续下行的核心原因是经历了持续多年加杠杆后，我国居民杠杆率已经不低、债务压力较大，在当前收入增速和房价预期下降的大环境下，进一步借贷买房的能力和意愿都不足；在此环境下，消化存量房政策可能更多只是有助于减缓地产下行斜率、但难以实质扭转地产下行的长期趋势，地产真正企稳可能需要“以时间换空间”。

 

风险提示：政策力度、经济形势等超预期变化。

 

机构：国盛证券有限责任公司 研究员：熊园/杨涛