摘要

 

 

存量房时代渐行渐近，征收保有环节税是大势所趋。2018年我国城镇住房套户比1.09，住房供给总体充分；土地购置面积和商品住宅新开工均处于峰值水平，住房大建设时代的基础不复存在，开发建设环节的税收和土地出让金必将不断减少。而我国地方财政高度依赖土地相关收入，2018年，地方本级财政收入中土地出让收入占比38.1%，仅依赖于开发环节的土地财政难以为继，拓宽税源是必由之路。

 

满足三个前提，房地产税有望成为地方政府的重要税源。一是城镇人口和人均居住面积逐渐提高，促使税基总和不断增加；二是人均可支配收入增速高于房价增速，导致房价收入比降低、居民住房购买能力提升，可承受更高的实际税率；三是存量房时代逐步到来，土地出让收入规模降低，提升地方政府征税动力。

 

 

房地产税最佳出台时机是经济稳定发展、房地产市场平稳健康运行时期。

 

在经济稳定发展、房地产市场健康运行时期出台房地产税，边际影响最小，更容易被市场所接受。当房地产市场上行时，房地产税预期成本远低于房价和房租上涨的预期收益，征税虽不会对市场产生重大冲击，但目前市场继续上行带来的风险也越来越大。当市场下行，一方面持有房地产的预期损失放大，另一方面也强化了政府调控和房价下跌的预期，使得持有者更急于脱手，加速房价下跌。

当前经济下行压力加大，未能给房地产税出台提供最佳环境。当前我国经济金融形势严峻，三季度GDP增速创1992年以来新低，其中，出口连续两个月负增长，消费低迷，固定资产投资持续放缓；财政税收收入下滑，税收连续5个月负增长、11省市财政负增长。

 

 

开展全国住房普查，掌握全国住房基本情况。1984年以来，我国还未进行一次全国性住房普查，住房基础信息薄弱。2020年我国将开展第七次全国人口普查，主要调查人口和住户基本情况，有望摸清楚住房底数。

 

统一界定房屋性质。由于历史遗留原因，现存房改房、福利房、央产房、军产房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等不同类型的房屋，产权性质差别大，税基不统一。
 

解决征税“技术前提”，建立全国统一的不动产登记系统，准确及时的采集房屋登记和交易数据，实现全国联网、实时查询。《不动产登记暂行条例》自2014年底公布，2015年3月1日起施行；2018年6月，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，不动产登记工作也在全面推进，2018年，全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅、3.8万个窗口、8万多一线登记工作人员平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。
 

完成房地产税改革。目前在房地产税收环节，约有10个税种，应重新设置建设、交易、保有环节税赋，避免重复征税。

 

设置科学合理的评估机制。主要包括不动产的价值评估和评估基期、税率调节机制等，确保居民税负负担可承受。

 

完成修订《税收征管法》，为依法治税提供依据。2015年1月5日国务院公布《税收征管法》（2015年修订征求意见稿），对比原税收征管法，此征求意见稿对税收征纳权利义务做了大幅修订；国务院办公厅印发的《关于国务院2016年立法工作计划的通知》，就做好国务院2016年立法工作提出相关意见，并发布了2016年立法工作计划的具体安排，其中包括抓紧修订《税收征收管理法》等税收立法项目。

 

 

税制设计由地方主导，因地制宜，避免“一刀切”。房地产税具有高度地方性，与地方居民利益密切相关。中央统一立法虽然必要，但各地方住房需求、住房发展阶段等具体情况都不一样，不宜统一税制“一刀切”。留给地方政府充足的自主空间，兼顾地方特点，才能保证房地产税满足地方多样化需求，稳妥实施。

 

区域上，从经济发达地区试点，逐步过渡到全国。相较于经济欠发达地区，发达地区居民收入水平、支付能力和纳税意识都更强，从经济发达地区开展房地产税试点，总结经验，逐步过渡到全国，阻力较小。

征税对象上，从空置住房、高端住房逐步过渡到所有住房，有利于改革推进。房地产税是直接税，居民对税负敏感，房地产税应由小范围、低税负向全面征收过渡。从国际看，房地产税是财产税的一种，税制设定上以“宽税基、低税率”为主，针对存量住房征收房地产税可确保税源规模。开征初期，考虑居民负担水平和接纳程度，可从空置房、高端住房逐步过渡到所有住房。

 

即使是普征，差异化的税制方案有利于精准调控。对于空置房、高端住房和全部住房，当税率、税基和税收优惠措施都相同时，无法体现税制公平性；当税基和减税措施相同，但对空置、高端房高税率征税、一般住房低税率征税时，有利于打击投机性需求、减少空置、抑制高端需求，提高房地产税的接受度；当税率和税基相同，仅对一般住房实施税收减免政策，既保护居民正当的自住需求，也有利于提高住房利用率，减少不必要的住房资源浪费。

 

设定合理的价值评估基期和税率调节机制，确保居民可负担。美国房地产评估价值虽与市场价值接近，但可通过评估率来调节实际税率，2018年，各州的房地产税实际税率在0.27%-2.4%之间。德国土地价值评估基期较早，西德为1965年、东德为1935年，基准税率由联邦政府统一制定，同时，设置稽征率来调节实际税率，由地方政府自行确定，由于评估标准较早，居民实际税负水平不高，2017年土地税140亿欧元，占财政收入比重0.98%。英国房产评估采用1991年市场价值（威尔士采取2003年），税率分8个等级，地区政府自行调整基准税率来调节实际税率水平，2017年平均税率仅约1.8%，如考虑房价上涨因素，则实际税负更轻。借鉴国际经验，设定合理的不动产价值评估基期和税率调节机制，让居民能负担起，才是房地产税顺利落地的前提。

 

居民自住房税收减免，或设定人均免征面积，满足居民自住需求。新加坡采取超额累进制税率，与非自住房税率不同，自住房税率更低；德国首套自住房不收房地产税，只有在使用第二套及以上住房时缴纳二套住房税；上海市新购住宅免征面积为人均60平米；重庆市独栋住宅每户免税180平方米、新购独栋住宅和高档住房每户免税100平方米。