黄奇帆：解读2020年后房地产的“六大趋势”
中宏国研 / 2019-12-31 15:34:26
未来房企的销售格局中“”政府与市场”的边界和比例会如何？
第六个趋势，房地产销售格局会形成2:3:5的格局
中国房地产的销售模式。就是我刚才说到的100%、99%造好了就卖的模式。在今后会发生转换，转换成什么呢？
如果一个地方有100的房子，可能20%的房子是政府的保障房，保障房是租赁的。
第二是市场上房产商造的房子大约80%，差不多三分之一（80%*1\3=30%左右）也会是租赁房，他长期持有租赁运作。这个租赁费用会是商品房价格的租赁房，而不是政府保障房、公租房的租赁费。
然后房地产商造的剩下的50%左右，还是维持原来的商品销售，这是一个概念。
那么这个社会上的老百姓最后有50%左右是住在租赁房，50%左右里面的20%多一点是商品化的租赁房，有20%多一点是政府搞的租赁房。
这样这个社会形成一个新的格局——即房产是拿来住的，而不是拿来炒的。
在这种背景下整个房产的经营模式就会发生变化。
房地产的金融工具里面，像REITs这类的业务就会比较大规模的开展，REITs这个业务有很多房产商包括金融企业想搞，十年前就想搞，几乎没有成功的，没搞起来。因为中国的房地产从来不搞租赁，几乎都不搞租赁，最后都是一卖了之。
你只要是销售房就没什么REITs，我信托公司给你一笔贷款，你到时候还债就是了。只有REITs这样的房屋，租赁房才可以用REITs的方法搞，所以经营模式变化，融资变化也会变化。
以上就把中国房地产的六个趋势给说清楚了。
对于中国政府在管理房产商的时候也会逐渐按要求，把房地产是用来住的，而不是拿来炒的管控方法实现市场化、法治化、规范化的景象。
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