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警惕房价与房租的背离

国家信息中心 文/邹士年 / 2020-06-27 10:37:38
内容提要
 
6月20日在北京大学国民经济研究中心举办的“疫情下的中国经济安全形势——《中国经济安全展望报告2020:供求双萎缩下的经济形势与政策》”发布会暨学术研讨会上,国家信息中心经济预测部新动能(双创)研究室副主任邹士年指出,当前房租与房价出现了背离。对此,邹士年认为,应该关注这种潜在的风险苗头,可能不会发生系统性风险,但是局部地区的这种风险,尤其是很多房地产企业仍然加码拿地的这种风险都是值得关注的。
最近一段时间,房地产市场好像在大家的眼中没有以前那么热,主要是我们的注意力被疫情吸引过去了,实际上房地产市场在最近一段时间,还是发生了很多的变化,我今天主要跟大家讲一下警惕房价与房租的背离。
 
去年我们写这个报告的时候,我对房地产市场的担忧,主要是来自于投资与销售的严重背离。在2017年底之前,投资的增速明显比销售的增速低,现在是高很多,形成投资与销售增速的背离。我们知道投资可以理解为住房的供给,销售是住房的需求,这两个形成的这种背离,言下之意就是2017年前房地产销售比较火,同比速度比较高,投资相对比较慢,所以投资同比增速低于销售同比增速,这样大家其实也可以揣摩出房价的规律。2017年后投资的增速比较高,销售增速比较低,而且这两者之间有拉大的趋势,今年仍然保持这样的趋势。
 
投资增速比较快,销售增速相对比较慢,也必然在房地产的待售面积上反映出来,待售面积的变化也可以看出房地产市场隐含的风险。我国房地产的待售面积是2016年3月达到最高峰,全国的商品房待售面积是73516万平米,随后为了去库存,实际相当于政策放松,带来房价的上涨。实际上在当时的高库存背景下,去库存确实有必要,但是房地产长效机制的不健全导致去库存的同时房价大幅上涨。去库存的效果还是非常明显,2016年的比2015年减少了2314万平方米;2017年去库存力度是最大的,比2016年减少了10616万平米;2018年去库存的力度就在减弱了,比2017年减少6509万平米;2019年底比2018年待售面积只减少了2593万平米,大家可以看得出来,当前的宏观调控对于待售面积减少的幅度是在下降的。而到2020年受疫情的影响,2020年2月底,待售面积一下子比2019年底增加了3184万平米,可以看出来,目前的待售面积整体的水平比去年要高,整体上说房地产销售的压力在增大。
 
而接下来我要提到的是今年以来,房地产市场最值得关注的变化。我们都知道今年疫情导致1、2月份房地产市场的销售和投资都出现断崖式的下滑,三月份随着疫情得到控制,复工复产逐步展开,整个房地产市场的销售回升还是比较快的,销量也在快速回升,房价也随着不同程度地出现上行。国家统计局的数据也显示,全国1-5月份商品房的均价是9500元/平方米,同比涨幅1.9%。实际上各个城市房价走势不一样,从5月份来看,一线城市一、二手房环比上涨0.7%和1.1%,同比上涨2.9%和4.1%。北京二手房价格环比上涨1.8%,上海环比上涨0.6%,广州环比上涨0.4%,深圳环比上涨1.6%。与此同时,一线城市的成交量也出现大幅反弹,上海5月份新房成交量创下44个月以来的最高,市场成交放量对于购房者的心理会起到直接推动效应,加快观望者入市步伐。相比之下,二三线城市房价整体稳定,分化持续。58安居客房产研究院分析指出,从二三线城市的房价来看,一二手房环比涨幅都有微幅扩大,但同比涨幅都不同程度呈现回落。
 
与房价相关的地价也在上涨,1-5月份,房地产开发企业土地购置面积同比虽然下降了8.1%,但是土地的成交价款反而上涨了7.1%。明显的我们土地的价格上涨了,根据土地的购置面积和成交价款推算,1-5月份,全国土地均价为5112元/平方米,同比涨幅为16.5%。房企拿地也是向房价上升的一二线城市聚集。
 
与房价和地价上涨不同的是房租,社科院住房大数据研究小组给出来的纬房租金指数来看,今年以来连续几个月都是在下滑的,无论是纬房租金核心指数还是一、二线纬房租金指数基本都是下跌的。在一线的四个城市的租金指数只有上海下滑相对比较平缓一点。二线房地产市场的租金也在下降,只有一个城市比较特殊,就是厦门,他是在上升的。而我们都知道,租金是经济的晴雨表,租金最能够反映当前真实的经济状况。租金目前反映的状况,跟我们的经济基本上是吻合的。显然当前的房租与房价出现了背离,这种背离如果越来越大往往意味着泡沫越来越大。
 
那如何理解当前房地产市场出现的这种房价和房租背离情况呢?房租的下滑可以说属于反映经济的正常情形,因为疫情导致很多工厂没法完全复工复产,或者是企业经营困难,城市就业机会减少,租房需求下降,房租下滑。而当前的房价的上涨,一方面跟疫情期间,有一部分住房需求被抑制以后,现在我们得到了恢复,出现报复性增长,需求的快速增长必然带来价格的上升。另一方面就是大家对于货币政策宽松后带来预期的改变,当前的经济的状况导致货币政策比较宽松,货币政策的宽松必然推动资产价格的上升,所以很多人有这种投资的需求,或者是把未来的需求提前释放,这些都在短期内推动成交量的上升,从而推动价格的上涨。尤其是我国当前很多人仍然把房地产作为投资非常重要的一个渠道。
 
但是如果从市场理性角度出发,如果房租继续下滑,必然会使得下半年房子的成交量会有一定的回落,这对房价的上涨也就会起到抑制。因为大家都知道,如果这两者背离,房价在不断上涨,房租在不断下跌,肯定泡沫就会越来越大,投资的效应就会减弱。因此,从当前房价与房租的走势看,我觉得应该关注这种潜在的风险苗头,可能不会发生系统性风险,但是局部地区的这种风险,尤其是很多房地产企业仍然加码拿地的这种风险都是值得关注的。
 
最后,当然要讲点政策建议,我们当前关注到这样的背离,应该采取一些适当的措施,正如刘鹤副总理说的,风险应对要走在市场曲线前面。因此,对于房地产市场这种应对还是有一些老生常谈的对策,一个方面要加大供给侧的改革,这里供给侧的改革我认为不仅仅是房地产市场,因为房地产具有资本的属性,加强资本市场的供给侧改革也至关重要。建立健康的资本市场,让更多的资金被股市和债市吸引过去,而不是都集中于不动产领域。另一个方面就是完善房地产的长效机制,确实让房地产市场走向健康的市场化之路。再就是地方政府,确实提升这种调控能力,加强应对,尤其是当前这种背离带来的风险更让人担心的是前面盛总讲的,房地产企业的风险。当前市场环境下,房地产企业确实要加快周转,尤其是一些企业盲目在拿地的时候,确实要考虑到未来回款的可能性,再就是要加大多元化的战略。对于住房消费者老百姓来讲,还是要理性看待当前的房价上涨,对于刚性的需求可以适当的释放,但是未来,包括房地产税收政策的出台,这些对于房地产投资可能都有非常多的不确定性,所以持有多套住房也需谨慎。
 
(资料来源:《中国经济安全展望报告2020:供求双萎缩下的经济形势政策》新书发布会的发言稿,已经作者审定)
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