当前房地产市场形势虽然出现边际改善迹象但整体市场的恢复依然脆弱市场下行压力和房企风险压力依然较大地方政府在调控过程中也存在一定的问题需要及时纠偏部分地区出现的断贷潮值得关注房地产市场的冷却是经济下行的重要因素之一更重要是经济金融风险最为集中的领域并且风险的聚集与市场冷却经济下行高度相关这就意味着必须要把握好房地产市场调控的节奏和力度一房地产市场下行压力依然较大一是居民购房观望情绪仍然较浓虽然当前地方政府不断优化因城施策措施但受疫情反复房企债务风险房价回落等因素影响市场信心恢复不及预期月份居民中长期贷款新增亿元虽然比前几个月有所好转但仍同比少增亿元二是居民收入增长承压月至月国内疫情多点散发部分受疫情冲击较大的城市停工停产居民隔离在家直接导致个人收入受到影响甚至造成部分人员失业月个税收入亿元同比下降三是商品房去化周期仍然较高国家统计局公布数据显示月末商品房待售面积万平方米同比增长环比延续小幅回落态势但总体仍处于年以来的阶段性高位二房地产企业债务风险压力较大一是房地产企业全年到期债务量较大根据有关机构数据年房企到期债务约亿元尤其一三季度到期规模高达亿元和亿元二四季度到期规模为亿和亿元二是房地产销售深度下滑加剧房企回款难度虽然月市场成交略有复苏百强房企实现销售操盘金额环比增长月反弹力度继续加大环比增长但单月同比跌幅仍在的较高水平上半年百强房企累计销售操盘金额的同比降幅达到销售持续下滑减缓回款速度企业经营有恶化的风险三是房企通过再融资还款难度大销售深度下滑带来房企净利润与毛利率双降影响企业信用评级进而影响房企再融资能力月房地产企业债券发行总额亿元同比下降其中受政策利好影响民营房企融资开始破冰月以来房企发债环比上升月房地产行业发行境内信用债只合计规模亿元发债数量和规模同比分别下降和三地方政府在房地产调控过程中存在一些问题一是个别地方政府调控中突破政策底线比如山东齐河县政府对于首套房首付比例低至的规定显然突破国家的政策底线虽然被及时叫停但反映出部分地方政府对于房住不炒还缺乏足够认识二是一些地方政府越位救市影响恶劣广西玉林山东青岛新疆乌鲁木齐等地都存在让公务员卖房甚至将其与公务员年终业绩考核挂钩的现象能够导致地方政府亲自下场卖房的原因显然是与土地财政的依赖密切相关但是这样做反而会扰乱调控的本质和预期三是个别地方出台政策不科学存在潜在风险比如温州推出的安居贷金融产品前三年可以选择只还