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我国房地产库存现状及去库存政策建议

2018-03-24 16:19:46
【内容摘要】2015年末,我国商品房待售面积为7.2亿平方米,去化周期长达30.2个月,商品房增量空置率高达46%,这些都反映出我国房地产市场正处在高库存状态。在此基础上,本文进一步测算了我国城镇住宅存量规模,结合进城农民工居住现状,提出农民工市民化是消化住宅库存的关键环节和成败所在,同时建议加强土地供应管控、引导降低商品住房价格、用好用足住房公积金、加快住房保障方式转变、推动发展住房租赁市场、推动房地产企业转型升级、强化房地产市场监管。
 
【关键词】 房地产去库存  结构性改革  
 
2016年我国经济工作主要任务之一是化解房地产库存。目前,社会各界对房地产高库存的认知比较一致,但对库存水平的具体判断存在一定的分歧和混淆。究其原因,是对房地产库存的界定模糊,加上部分统计缺乏或不公开,导致房地产库存水平难以准确测算。本文结合房地产开发活动流程、工程跨期变换关系、房地产开发统计数据以及适当合理的估计,对当前我国房地产库存水平、住宅套户比进行测算,并提出房地产去库存的政策建议。
 
一、房地产库存的界定及合理区间
 
在房地产开发活动中,商品房生产过程先后经历已出让未开发土地、已开工未取得预售许可、开工并已取得预售许可、已竣工等四个阶段。从常用的库存概念考虑,一般将具有相对成熟形态的产成品作为库存,也就是已竣工未出售的商品房,在我国现实情况下还有几块房产应包括在库存内。
 
首先,考虑到商品房销售的75%左右采用预售模式,因此在界定商品房库存时需要有所变通,应该充分考虑到预售商品房的库存。其次,保障性住房是和商品房相对独立的住房体系,在统计上没有完全纳入到房地产开发统计中。保障性住房(不包括限价房和经济适用房)基本上属于申请-审核-分配性质的,不能自由上市交易,除年度新开工和基本建成套数对外公布,其他详细数据不公开。在大规模推进保障性安居工程建设中,由于配套设施不能及时跟上、选址偏僻、质量较低等原因,一些保障性住房项目出现空置率比较高的现象。最后,游离在政策法规之外的小产权房也属于房地产范畴,并且规模较大。小产权房没有取得土地、规划、工程等许可,未纳入到现行房地产开发统计中,无法获得准确的建设、销售和库存等数据。总结起来,简单用“已竣工未出售的商品房”衡量房地产库存至少存在着三个方面的低估,一是没有考虑期房库存情况;二是没有考虑保障性住房等的库存情况;三是没有考虑小产权房的库存情况。
 
基于上述分析,考虑到保障性住房和小产权房数据或不公开或缺少统计,基于严谨性和准确性,本文将房地产库存分为两个层次,分别是狭义房地产库存和广义房地产库存。除此之外,在广义房地产库存的基础上增加保障性住房库存、小产权房库存,则是完整意义上的全口径库存,有待统计完善后进一步研究。
 
——狭义房地产库存,口径为现房库存,是指报告期末已经竣工的待售现房,即现行房地产开发统计中“商品房待售面积”的概念,不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋。通过狭义库存可以计算商品房空置率,用于判断商品房市场发展状况。
 
——广义房地产库存,口径为可售现期房库存,是指现房库存和期房库存之和,即在狭义库存的基础上增加待售期房库存。所谓待售期房库存,是指尚未竣工但已经取得预售许可证的、可供销售或出租的商品房屋建筑面积。
 
值得强调的是,本文没有将待开发土地面积、未取得预售许可的施工项目纳入到房地产库存中。原因在于,待开发土地面积还没有进行开工建设,完全可以通过改变土地属性转作其他用途,相当于原材料的概念,不能视为房地产库存。未取得预售许可的施工项目属于还没有形成商品房相对完整形态、资金投入尚未超过一定比例的在建工程,存在较大的烂尾风险,也不宜作为房地产库存。否则,会泛化房地产库存的概念,过分夸大房地产库存真实水平。
 
目前,合理的房地产库存范围尚无严格界定,比较有代表性的看法主要有:住建部副部长齐骥认为,“高库存”是指一个城市的住房库存量超过合理区间,高过12-18个月的销售量;中国指数研究院认为,合理去化周期一般为6-12个月左右;中国社会科学院城市与竞争力研究中心认为,去化周期的合理区间在6至18个月。可以看出,相对认可的合理去化周期的上限是18个月。
 
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