上海的住房平均价格其实就是2000多块一平方，上海那时候最高档的地区，上海衡山路的各种很好的公寓，那时候也就是6000多块钱到7000块钱，那时候听起来就很贵，就像现在均价在3万的上海房价，然后出现了十几万一平方，你就就会觉得很贵。同样在20年前，上海房价在2000块钱，全国是1000块钱左右。

 

那时候上海如果出现房价七八千，就会觉得很贵。所以那时候就这个价，经过这20年上海的房价从2000到现在的均价三万五左右。这个均价怎么算的呢？不是新生产的房子，是把各种地段，市中心的、郊区的，整个上海2000平方公里范围内，一环、二环、三环，2000平方公里上的各种建筑形成的均价。所以高的价格十几万，低的价格也有一万多的，但是一万多已经要过了崇明岛了，就是上海的郊区的郊区的郊区，几乎在农村区了。从这个角度它整个的概念可以这么说，均价是从2000年2000块钱的均价，现在变成了三万五，涨了16-17倍，这是一个均价的概念。

 

第二，高档房那时候7000块钱，现在是12万。也差不多涨了16-17倍。现在上海衡山路那个2000年7000一平方的，现在就是是12万-13万。所以这20年房价不是翻三番，其实是三番半，四番左右。全国之前是1000块钱均价，现在差不多一万多块，全国的均价涨了10倍左右。北京要算账的话相信也是十五六倍，杭州也是。

 

深圳会倍数更高，因为深圳1990年的时候是渔村，到2000年成了国家级的大城市，这个大城市的房价还没有上海那么高，但是现在深圳的房价不比上海低，所以他的倍率有20倍。

 

总而言之中国的房地产全国而言平均是涨了10倍以后，在这20年。

 

那么这就要分析涨10倍是什么原因，要有个结构性分析。任何问题只有把结构性的原因搞清了，你才能看到趋势。刚才说建筑总量也是分析结构才看得清趋势。同样，分析价格也要看结构。物价的问题、价格的问题，从来有三个原理来支撑：

 

1.任何商品价格上涨和供求有关，供不应求就涨价，供过于求、供大于求就跌价，供求决定价格。这是一个原因。最近猪肉涨了1倍多，就是因为猪少了，我们原来每年任何一瞬间，整合农村地区养在家里、养在畜牧场里，存栏数大体有7亿多头猪，但是到今年8月、9月只剩下4亿头，少了3亿头。整个猪的存栏数少了40%，那自然根据猪的生长周期，猪的供应量就短缺了，短缺了价格就涨了，倒是对大家减肥有好处。少吃了很多的猪肉，对中国人的血脂和三高降一点有好处。但是总体来说供求决定了今年突然冒出一个“黑天鹅”。物价指数到11月份到了4.5%，是这十年来最佳的物价指数。其中猪的因素在里面起了3%，如果没有猪的因素现在的物价指数也就不到2%，当然把猪的价格剔出也是不对的，因为一篮子的商品指数价格，任何一个东西多了少了都会影响别的方面。这是供求的概念。

 

2.价格因素往往是货币现象。如果货币印发的多，价格就会涨。这就和基础货币有关了，我们国家在2004年的时候，整个国家基础货币发行量，就是印钞票的基础货币发行量是4万亿，到去年整个国家基础货币是32万亿，涨了8倍，翻了三番。这个基础货币出来当然要进入市场，会引发通货膨胀。但是大家又没感觉，这个杯子没涨价，或者说我们的生活用品很多也没涨价，因为所有这些平时使用的商品都是属于产能过剩，供过于求的，所以即使通货膨胀在买不掉的东西面前，通货膨胀也没用，商品不涨价还是不涨价。

 

物价上升是三个因素，一是货币发行，通货膨胀。二是供不应求，如果仅仅供不应求货币没发行，供不应求也不会出现，因为大家都穷，穷的资金收缩，买不动东西，你说供不应求这种事情除非是很奇怪的管制，正常情况下不会的。所以在我们这十几年货币这么增加了，没有感觉各方面都通货膨胀，那这个钱总要出来，出到哪儿去呢？只有房地产是供不应求的，是一个从人均10平方到40平方的过程，是一个城市人口3亿、5亿变成6亿、7亿的过程。这个过程有一个巨大的蓄水池，使得资金涨了8倍，影响商品的价格自然也会往上涨。所以实际上通货膨胀支撑了房地产，或者房地产吸收了通货膨胀的因素，使得社会上其他的东西不怎么涨。今年可以说猪涨价吸收了各种因素，房地产倒没怎么涨。所以第二个因素是通胀。

 

3.汇率。货币是一个国家自己的货币，从全球来看每个国家的货币对别的国家都会形成汇率，这个汇率如果升值了，这个时候是一种概念。如果贬值了，又是一个概念，那么如果贬值了，外汇进入中国买房子就变得便宜。如果你的货币升值了，外国人拿了钱来买中国的东西就显得贵。那么在这个过程中也会推动中国房地产价格往上升或者往下降。总体上在过去的20年，我们货币超发、增发，货币的增长率是最高的。但是之所以没有影响其他的社会商品，房地产立了大功，它等于像个大肚子把货币吸收到它这儿，社会其他方面反而平衡了。房地产之所以有这个吸收性不仅是因为它量大，而且它供不应求，这两个因素结合起来它就往上升。同样这个过程中，中国人民币也出现了贬值，要知道90年代的人民币是1美元换2块、4块、6块，后来变成了7块，最高的时候换到8块，1美元换8块人民币，然后又有人民币逐渐升值，现在又贬值，到7左右。也就是说这个汇率变成也影响中国市场。

 

讲这三个因素，过去的20年都是推过中国房价上升的。但是今后十来年这三大因素存在不存在？当我们的货币从4万亿增加到了30多万亿，涨了8倍。M2过去十几年每年增长10%以上，最高的时候增长20%以上，现在开始你看已经连续三年中国的M2每年的增长就是在8%-9%，很稳健，一位数的增长，也就是GDP涨多少，物价指数是多少，加在一起就是它的增长率。同样基础货币的发行量也大体上在8%左右。

 

总结，中国这几年的货币政策基本上稳定在跟GDP增长率同步，再也不会出现GDP涨8%，货币涨16%或者20%，这样就不会有过多的货币进入到房地产的蓄水池，把房地产价格泡高，这是一个概念。

 

第二，人民币基本上是在升值或者稳定当中，中国人民币今后十年又要从现在的1：6降到1：8或者1：9，我认为不会出现这样的概念。人民币稳定或者还在升值，外资进来炒作房地产，买了你的房，等着你的房子升值的概率很小。因为如果人民币贬值他外汇值钱来买，买了之后中国房地产升值了他赚钱。如果你这个汇率显得人民币很硬朗，他用外汇换成人民币买你的房子就贵，过几年哪怕房子涨了一点，他的货币如果没有出现大起大落的话，他赚不了多少钱。所以汇率现象炒作中国房地产的可能性不大。货币现象使得房地产泡沫扩张可能也不大。供求上已经平衡饱和，说某个城市出现结构性短缺可能，但是整个中国的房地产还要每年去造很多的房子来满足大家的刚需，这个概念不成立，所以供不应求的现象小了，货币现象小了，汇率现象少了，通货膨胀、物价上涨的要求低了。从这个意义上讲，再想着炒房，十年翻一番、翻两番，来赚几倍钱的概率几乎归零。你说某一个地方的房子有可能，但也不会出现十年翻两番。所以在这个意义上大家别再把生活的理念用2000年-2015年期间的经验来推理今后15年，反犯经验主义的错误，这是房价的问题。

 

总体上我们的房价也不会大起大落，如果没有什么特殊的外力作用。比如香港的房价如果出现了美国金融危机的冲击，房价会下跌。这是一种国际上的外力特殊的冲击。那么如果国内出现经济危机当然也可能出现一阵子下跌，总体来说中国经济的稳定性，大幅度的房价下跌是不会的。但还要想着大幅度的房价上升，也是一种梦幻，做梦。总体平衡，局部的有涨有跌，这是个基本的描绘。