2020年，新冠肺炎疫情肆虐全球，世界经济陷入停摆。这是一场史无前例的全球危机，全球经济正面临着需求供给双重冲击，任何经济体都难以独善其身。值此变局关键时刻，凤凰网财经联合上海交通大学上海高级金融学院、北京大学国家发展研究院以“全球经济与政策选择”为主题，邀请政商学企界嘉宾通过线上形式解析全球经济面临的机遇与挑战。

 

 

突如其来的新冠肺炎疫情将如何改变世界格局？疫情后房地产市场如何发展？民建中央经济委员会副主任、中央电视台财经频道评论员马光远在凤凰连线中分享了他认为的后疫情时代中国房地产的基本逻辑。谈到最近深圳房价上涨的热点，马光远表示，从中国房地产发展的基本逻辑来看，今年上半年一二线城市的房价会反弹，不管有没有疫情，深圳房价的上涨都很正常。到现在为止，每一次房价上涨或者下跌，都缺乏一个正确的解释，中国房地产市场化二十年了，居然讲不清楚，这非常不正常。为什么出现这种情况？主要还是因为大家对房地产、对房价本身在中国经济、中国城镇化过程中究竟起着什么样的作用搞不清楚。

 

马光远强调，房地产在中国经济中非常重要，他认为房地产是中国经济真正的晴雨表，房地产投资占固定资产投资的比重、房地产对中国经济的直接贡献和间接贡献都非常大。在疫情对中国经济造成严重冲击的情况下，中国经济想稳住，房地产稳住很重要。因为房地产涉及五六十个上下游的产业都是实体经济，包括装修等，大量人员的就业都来自房地产的拉动。

 

马光远提出观点，房地产在中国作为支柱产业的地位一百年都不会改变。马光远拿美国进行比较，表示房地产在美国也一直是支柱产业，因此他认为把中国经济的很多问题推到房地产身上缺乏基本的逻辑。

 

那么疫情下，房地产时代如何发展？马光远表示，新冠疫情对中国房地产冲击非常大，很多城市房地产市场出现了零成交，引发了大量城市调整房地产政策，这种变化下，中国房地产市场的长期政策仍是“房住不炒”，但目前更重要的是保证健康平稳。马光远认为，这种逻辑下，下一步房地产政策会明显放开，二线城市会适当调整，三线城市明显松动，四线及以下城市没必要坚持。

 

马光远判断，这场疫情没有改变中国房地产发展的逻辑，中国房地产虽变了但不意味着没有机会。如果要稳定中国经济，房地产可以抓住中国城镇化的抓手，这是走出危机的最好选择。因此，疫情本身对中国房地产无论是交易、市场格局还是未来发展的影响，都是短期的。

 

以下为发言实录：

 

各位听众大家好，我是马光远，今天我想就疫情后房地产的发展，包括现在有关房地产的热点，跟大家做一点交流。最近在疫情全球蔓延的情况下，深圳房价突然出现了一波大涨，大家都很诧异，究竟怎么来看中国房地产。到今天为止，中国房地产市场化已有二十年，有很多基本的问题没有搞清楚，所以今天我想借这个机会跟大家分享一下我的一些基本的看法，关于房地产下一步怎么发展，我把这个叫做后疫情时代中国房地产的基本逻辑。

 

首先，深圳房价的上涨很正常。在2019年年底，按照中国房地产发展的基本逻辑，今年上半年一二线城市房价会反弹，这是一个基本的判断。也就是如果没有疫情，这种反弹本身是很正常的。但是深圳房价上涨以后，有很多人对这种上涨给出了很多解读，从舆论本身来看，大家认为是不正常的。但我想告诉大家，深圳房价的反弹非常正常。

 

为什么讲非常正常？因为深圳房价其实从2016年年底以后就没有怎么涨过，表现非常平稳，表现非常正常。经过两年左右的调整以后在2019年的下半年，深圳房价实际已出现了上涨的势头。到了今天，这种上涨仍然很正常，但是不要把这种上涨跟豪宅秒光等相提并论。在正常的情况下，这种上涨很正常，当然豪宅的需求在深圳一直存在。现在很多人对深圳房地产到今天为止的种种表现不理解，并且把这种上涨推说为中小企业的房地经营贷流入房地产，导致炒起来。但如果大家不看好房地产，认为房价会下跌、房地产本身撑不住，那么谁会进去？到现在为止，每一次房价上涨或者下跌，都缺乏一个正确的解释，中国房地产市场化二十年了，居然讲不清楚，这非常不正常。

 

为什么出现这种情况？主要还是因为大家对房地产、对房价本身在中国经济、中国城镇化过程中究竟起着什么样的作用搞不清楚，有几个观点重申一下。

 

01、房地产在中国作为支柱产业的地位、一百年都不会改变

 

第一点，大家一定要记住房地产很重要，房地产在中国经济中非常重要。我一直认为房地产是中国经济真正的晴雨表，房地产投资占固定资产投资的比重、对中国经济的直接贡献和间接贡献都非常大。比如说当下，在疫情对中国经济造成严重冲击的情况下，中国经济要稳住，房地产的稳住很重要，房地产涉及的五六十个上下游的产业都是实体经济，包括装修，大量人员的就业都来自房地产的拉动。这个时候一旦房地产出问题，中国经济要想稳住那是不可能的。房地产本身作为中国的支柱产业，现在大家都不讲了，但是不管讲不讲，房地产作为支柱产业的地位不会改变。我甚至提出一个观点，叫房地产在中国作为支柱产业的地位一百年都不会改变。大家可以看一下美国，今天为止，房地产在美国一直是支柱产业，房地产在美国细分行业里边不是第一就是第二。所以有些人把中国经济的很多问题推到房地产身上缺乏基本逻辑。

 

有些人认为中国没有创新是因为房地产导致，其实中国经济真正创新活力最强的二十年就是过去二十年，房地产领域的创新无处不在，房地产拉动相关行业的创新是中国创新最有活力的地方。比如家电、装修、智能家居等，这些行业的创新让你叹为观止。

 

中国在房地产市场化以前有没有创新？乏善可陈。现在真正具有活力的领域，包括大数据、互联网、物联网等，应用得最好的领域在房地产领域，这是一个不争的事实。所以不要人为地去贬低房地产的作用，不要人为地去否定房地产作为支柱产业的地位，也不要把中国经济的很多问题推给房地产。大家应该实事求是地、理智地、理性地来看待房地产在中国经济中的地位。这一点特别重要，其实是有很多人情绪化的、发泄性的，把很多问题推到房地产身上。当然房地产本身的发展肯定有很多问题，包括土地市场、土地垄断、监管、开发商与地方政府之间关系、一些城市房价过高等问题。但是，房地产不管怎么样都是支柱产业，在过去二十年的发展过程中，对中国经济非常重要。

 

02、房地产作为中国最好的投资品时代结束

 

第二点，房地产跟过去不一样。我这几年一直在讲一个概念，叫房地产大变局，也就是房地产周期性地出现了一个变化，这种大变局对老百姓来讲最重要的是什么？就是房地产作为中国最好的投资品的时代结束。当然提房地产的大变局是和中国经济、中国自身的大变局紧密相关的。2018年高层提出百年未有大变局这个概念以后，其实每个行业都应该研究大变局与这个行业的关系。在下一个周期里面，不要说中国面临百年未有之大变局，就是全球都面临这种巨大的，从政治、到金融、到科技、到产业，甚至思想等各个层面的大变局，房地产的大变局是这场大变局里一个重要表现。今天提到中国房地产跟过去二十年不一样的时候，大家一定要跳出房地产来看这场大变局。当然，房地产自身也在变化，过去二十年面临着住房市场短缺、房地产市场短缺的问题，现在情况改变了，房子基本够了。过去把房地产作为经济增长的重要的着力点、经济增长的工具，每次经济出问题，房地产都要承担非常重要的救经济的作用，现在变了，房地产慢慢地回归到民生功能、社会功能，房地产政策从一个经济政策正在转向社会政策和民生政策，包括下一步房地产怎么做，都不一样。

 

我过去一直讲房地产的二十年大周期，很多人不重视，全球房地产市场、大的国家房地产市场的周期差不多都是十八到二十年的周期，比如美国房地产十八到二十年总要经历一次调整，这个调整非常明显，在美国过去一百年的历史上看得非常明显，加拿大也是。中国房地产现在正经历一个大变局，也差不多到了二十年，从1998年到现在为止二十年的时间，中国房地产走入了一个跟过去完全不一样的阶段。

 

如何来判断中国房地产下一步的发展，为什么跟过去不一样？为什么说中国房地产已经不是最好的投资品，原因很简单，六个原因：

 

第一，中国经济高增长结束了；

 

第二，人民币的单边升值结束了，这一点很重要；

 

第三，M2的高增长结束了；

 

第四，中国的人口红利结束了，“婴儿潮”结束了；

 

第五，国际资本对中国房地产市场慢慢地不看好，过去中国房地产市场一个推动力量就是国际资本；

 

最后一个，老百姓的钱花得差不多了，到现在为止，中国老百姓把大量的财富放在房地产市场，包括大量的负债也来自房地产。

 

所以这六个因素决定了中国房地产作为最好投资品的时代结束了，中国房价大涨的历史结束了。现在把中国大量的调控取消掉，房价会不会出现大涨？不会出现大涨，为什么？因为房地产的基本面决定了这种大涨的推力已经不存在。

 

02、新冠疫情会不会改变 中国房地产运行的基本逻辑

 

第三点，这次新冠疫情会不会改变中国房地产运行的基本逻辑，这是大家非常关注的。比如在过去二十年中国房地产表现特别坚挺，不断有人预测中国房地产要崩盘，中国房地产要出问题，但是最终都没有出问题，房价不断地上涨，有些上涨超过了很多人的想象。这样的上涨什么时候结束？有人认为这次疫情本身可能导致中国房地产的上涨趋势就此终结，有人甚至说全世界有两个最大的泡沫，一个是美国的股市，一个是中国的房地产。当然这样的说法我本人肯定不赞同的，有人说你看美国股市崩了，下一个崩的就是中国房地产。其实研究房地产从严肃的学术逻辑去讲，经济学、包括房地产的一系列理论，是没法判断房地产本身有没有泡沫、有多大的泡沫，也没法判断房地产泡沫什么时候破灭。这场新冠疫情对中国房地产的冲击肯定非常大，特别在二月份的时候，中国很多城市房地产市场出现了零成交。当然这是一个特殊的情况，房地产的投资在一到二月份下滑了16个以上的百分点，三月份收窄，房地产的交易也是大幅度的滑坡，房地产的销售额下滑了35个百分点，销售面积下滑了39个百分点，到了三月份收窄。

 

很多人看到这种情况以后认为房地产可能面临非常大的危险，中国目前为止有一百左右的城市都在调整房地产政策。大量的调整没有引发大家的关注，有一些调整政策一出来以后引发反响又收回了，收回的很多政策都是违背“房住不炒”的政策。这种变化下怎么去看房地产？大家应该注意到，4月17日的时候，中央政治局会议重提“房住不炒”，很多人把这理解为中国房地产政策继续加码的一个标志。我认为这种解读是完全错误的，“房住不炒”本身在这个时候重提是讲坚持房子用来住的不是用来炒的，但是后面还有更重要的一句话，促进房地产市场健康平稳发展，也就是说目前最重要的是什么？是健康平稳。

 

“房住不炒”这是一个长期政策，永远都不会改变，以后哪怕是房地产自身出现了真正的调整，“房住不炒”也永远不会改变，因为这是下一个周期里房地产的灵魂，政策不可能重新回到鼓励大家以很低的程度去炒房子，任何时候都不容许，但是现在重提，更重要的是讲房地产不能出问题，健康平稳很重要。

 

所以我认为4月17日中央政治局的会议重提“房住不炒”，更重要的不是继续打压房地产，而是讲房地产市场的平稳。我认为下一步整个房地产政策会明显放开，二线会适当调整，因为过去过于严格，特别在2019年，房地产调控的政策到了一个极致，一年出台接近600项政策，除掉节假日，几乎每天出台两个政策来调控。到了今天为止，整个房地产市场变了，没有必要那么严格，只要不违背“房住不炒”，一些政策可以适当地进行调整，我认为三线会明显松动，四线及以下没有必要还坚持一些房地产调控的政策。所以当下来看，房地产一定要回到长效机制的建设。

 

政策不是说越严越好，不是说把房地产打死打趴下。比如像有些人期待的中国房价掉一半，如果说现在人为的导致房价掉一半的话，那是一个灾难性的结果，中国居民百分之七八十的钱都在房子身上，如果掉一半，不要说银行的问题，就等于老百姓过去几十年没干活，这是一个基本问题。

 

03、中国房地产未来要发展 可以抓住城镇化的抓手

 

 

那怎么样来确保平稳健康，我的总体判断是，这场疫情没有改变中国房地产发展的逻辑，中国房地产变了，但不意味着中国房地产没有机会，中国城镇化的路径没有结束，中国房地产未来要发展的话，真正的要稳定中国经济，那么可以抓住城镇化这个抓手，这是中国走出危机的一个最好选择。

 

城镇化没有结束，对于中国而言，真正的抓手也只剩下城镇化，其他都是小修小补，比如市场化的建设、工业化的发展、人口红利，基本都结束了，现在唯一可以加速的就是城镇化。那么在整个城镇化的过程中，房地产仍然是不可能边缘化的一个产业，所以围绕这一点，中国房地产的发展不会因为这场疫情的改变而改变。城镇化的路径也是非常清晰的，城镇化未来发展提出要建一批国家中心城市，要搞十大城市群，提出了三个千年国家大计。现在关于城镇化发展的路径，基本已经列出来了，那么下一步就是如何去做，比如十大城市群如何建设。疫情本身对中国房地产的影响是短期的，无论是交易、市场格局还是未来发展的影响，都是短期的，一定要认真的实事求是的看未来中国房地产发展的基本规律。

 

未来的基本判断是这样的，就是不管有没有疫情，中国房地产正式告别进入到新的周期；疫情不会改变房地产市场发展的基本逻辑，中国的城镇化没有结束，未来房地产发展的基本逻辑就是大城市化，人口向城市群集中；疫情让城市的分化加剧，有些城市发展越来越好，有些可能真的走上没落的道路，所以城市的扩张和城市的收缩会同步进行，以后大城市中心城市城市群的重要性会显著提升，买哪个城市的房子都会赚钱的时代结束了。

 

结论就是中国房地产正式进入大城市时代，我觉得这场疫情本身其实可以促进中国房地产市场更加健康的发展，推动房地产的顶层设计方面加快步伐。要确保中国房地产市场的健康平稳发展，依靠过去的调控、行政化的举措，已经不符合这个市场的发展、长效机制的建设。

 

我就跟大家分享这么多，感谢各位的收听。

 

来源｜凤凰网财经独家

 

嘉宾｜民建中央经济委员会副主任、中央电视台财经频道评论员马光远