孟晓苏：楼市新政还不够 需要改变政策思路
凤凰网 / 2022-05-23 15:46:34
“ 2022，风云变幻。房地产变革正酣，楼市新政密集出台，市场期待新改变与新进程。求良策以精业、引善政以富民。凤凰网《问渠人物》正式启动【楼市新政系列访谈】，汇聚头部思考者，以“他山之石”刍议新政，攻求璞玉。
本期嘉宾：孟晓苏 汇力基金董事长、原中房集团董事长 房地产市场化亲历者“中国保障房之父”
Q1 房地产业如何面对“灰犀牛”风险？
今年以来在世纪疫情冲击下，百年变局加速演进，外部环境更趋复杂严峻和不确定。我们遇到了四个“灰犀牛”事件，其中一个就是“打压房地产业，人为搞垮预期”。
如何面对“灰犀牛”风险？是尽力保持房地产市场平稳健康发展、避免其成为“灰犀牛”呢，还是借机打压房地产，让它加快演变成“灰犀牛”呢？上层一直提倡前者，监管机构却执意促成后者。
尽管我在前年与去年多次提醒：商品房市场问题不大，不需要采取过度的调控措施。
最近又忘记了历史上过度打压房地产的教训，不顾实际疫情冲击，国际经济形势恶劣，国内经济发展面临新的困难，又根据某种错判，打压房地产。把商品房价格的正常上涨当作天大的问题，不惜动用“持续限购”、划“三条红线”管控房企贷款等严厉手段，下重手打压房地产业。
其中的失误在于，其一忘记住房双轨制，忽视保障性住房建设，却把调控重点放到“降低商品房价格”上；其二先用“加杠杆”扩大房企负债率，随后“去杠杆”过急过快，搞“上楼撤梯”，让房企群体性从高处跌落，爬得越高就摔得越重。
由于多项调控政策叠加，终于在去年下半年造成“政策合成谬误”，让房地产“灰犀牛”现身。出现了房企资金断裂、楼盘成片逾期、市场销售冷清、土地市场流拍、地方财政困难。
更麻烦的是影响了居民的楼市预期，今年一季度和四月份各项房地产指标急剧下滑，让许多相关产业面对市场收缩的风险。
由于转变居民预期需要很长时间，预计房地产市场低迷还会延续一段时间。
居民预期减退，影响到了经济的发展全局。最近看到国外权威机构的预测，认为今年中国房地产将从往年推高经济增长率变为拉低经济增长率。
Q2市场还需要怎样的楼市新政？
中国楼市的低迷是限购政策和金融紧缩政策造成的，影响很大。最近很多城市制定自己的房地产松绑政策，也会有更多城市跟上，这些都是可喜的变化。
这些措施继续实施下去，有利于楼市恢复信心和平稳，但还不够。
我认为，首先需要增加政策调整的力度；再者要从整体上改变政策思路。
2011年开始实行的“限购政策”，按当时说法，是一种有稳于市场运行、不得不采用的措施。但如今楼市基本需求发生根本变化，房价持续上涨的趋势减缓，市场受到“需求收缩、供给冲击、预期减退”三重压力。
为什么还要全国性地坚守限购，仅允许地方政府突破限购呢？
我认为需要有一种政策导向，即从整体上要取消楼市限购，个别城市可以因城施策增加限制（比如一些城市认为自己主城区需要有一定限制，可以出相应措施），而不是现在这样——整体限购、各个城市根据特殊情况取消限制。
中央要求“根据实际情况完善房地产政策”，我认为上面所述（整体取消限购、地方因城施策出台具体限购措施），正是需要完善的政策之一。
这会使得限制改善需求、甚至限制刚需的情况，都得到根本性改善。
Q3 如何防止民营房企陷入恶性循环？
“大力发展国有经济、集体经济与非公有资本参股的混合所有制企业，使股份制作为公有制的主要实现形式”。这是早就做出决定。
但是在反腐败斗争中，有人采取简单判断是非的办法，把审查问题干部的贪腐行为，转换成审查与民营经济和民营企业家的关系。使得不少干部对民营企业噤若寒蝉，慢慢形成了行为导向。
一些干部纷纷采取“避嫌”措施回避民营企业，甚至宁可不利于经济发展，也要执意避开民营企业。
这种做法在对待房地产企业中表现尤甚。
比如采取抽贷、断贷、减贷办法，让不少民营房企陷入恶性循环，出现了大型房企群体性垮塌的事件。逼得民营房企纷纷找国企央企组成“联合体”，唯有戴上国企央企的“红帽子”，才能在土地市场上参与拍地，才能到银行申请到贷款。
潮流之下这种方式已经被“体制化”了。
如何防止出现以上现象呢？这的确是个需要认真研究与解决的问题。
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