预测9：房地产落实因城施策，前期过度限制的城市结构性放松，核心城市房价企稳回暖

 

总体政策以稳为主，房住不炒的调子没有变，但结构上会有调整，因城施策的特点将更明显。总的来说，长期政策总体思路是“三稳”：稳地价、稳房价、稳预期，不能放水刺激也不能过分收紧。2020年政策不太可能全面放松，但是一城一策还是会持续进行，而且作用会被强化。也就是说，虽然大招不放松，根据城市的不同情况放开小口子是未来调控的主要方式。前期政策过于紧缩的一二线城市有望得到结构性放松。比如深圳取消“豪宅税”，起因是普通住宅价格标准原来定的很低，最高也没有超过490万，与深圳的房价相比过于严厉，不利于刚需购房。

 

更多城市通过人才引进的途径变相放松限购。发改委不断敦促落实全面放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，预计会有更多的城市通过人才引进的途径对特定人群或特定区域变相放松限购。比如海南基本取消全省除三沙外的落户限制、南京六合对于大专学历以上人才放开购房限制、广州南沙区本科以上购房不受社保个税限制、黄埔区对连续工作半年以上的各类人才不再限购、上海临港新区对符合标准的企业员工缴纳1年社保即可购房等等。但是政策整体对于取消限售、限价等大招仍然比较谨慎，如张家港取消限售之后又暂停执行，长沙刚变相放松限价又撤回。

 

一二线城市有望受益于边际放松，市场回暖，三四线城市面临较大的调整压力。房地产资金面整体稍微宽松，房贷利率打开下行空间，再加上近期不少城市房地产调控政策出现微调边际放松，预计各个城市的调控思路按照各自的市场和价格走势灵活调整，房价分化加剧。前期政策过度收紧，旺盛刚需被过分抑制的一二线城市有望迎来边际放松，推动市场触底回暖。像深圳取消“豪宅税”之后成交套数同比提升了92%，成交均价一周提升了7.5%。而部分人口流出、前期需求被严重透支的三四线城市，房价内生上涨动力不足，再加上棚改货币化、大城市外溢需求等利好逐渐消退，房价目前在高位盘整，明年面临较大的调整压力。