点评《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》
光大证券 / 2020-04-13 09:43:10
地产：土地要素市场化配置&引导劳动力要素合理畅通有序流动
地产：土地要素市场化配置&引导劳动力要素合理畅通有序流动
土地要素市场化配置
关于土地要素改革，本次《意见》重点强调四个方面：
1）建立健全城乡统一的建设用地市场，推动农村集体经营性建设用地入市。工作重点在于农村土地征收制度改革和建立增值收益分配制度。
2）深化产业用地市场化配置改革。主要工作包括：健全长期租赁、先租后让、弹性年期供应、作价出资（入股）等工业用地市场供应体系，推动产业用地类型合理转换，探索增加混合产业用地供给。
3）鼓励盘活存量建设用地。主要工作包括：完善盘活存量建设用地的税费制度、推进国企存量用地盘活利用、完善城乡建设用地增减挂钩。
4）完善土地管理体制。主要工作包括：实施年度建设用地总量调控制度，增强土地管理灵活性，建立健全城乡建设用地供应三年滚动计划，建立全国性的建设用地、补充耕地跨区域交易机制。
在已有的立法基础和制度改革框架下，全面推开集体经营性建设用地入市
2014年中办、国办印发文件，对农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革进行了顶层设计；2015年2月，在33个区县开始试点工作；2019年8月，全国人大常委会审议通过《土地管理法》修正案，自2020年1月1日起施行。2020年3月30日，自然资源部就《中华人民共和国土地管理法实施条例（修订草案）》（征求意见稿）公开征求意见。
新《土地管理法》正式施行已破除了集体经营性建设用地入市的法律障碍，同时对征地补偿范围、补偿机制、征收程序等土地征收制度改革方面也做出了明确规定。本次《意见》在已有的立法基础和制度改革大框架下，在实施层面做出了更详细的工作部署，通过完善增值收益分配、城乡建设用地增减挂钩、农村产权抵押担保权能等配套政策，加快集体经营性建设用地价值显化，提高资源配置效率。
统一规划，有序入市，集体经营性用地入市不会对商品住宅用地供应造成冲击
2020年3月30日，自然资源部就《中华人民共和国土地管理法实施条例（修订草案）》（征求意见稿）公开征求意见。征求意见稿明确了集体经营性建设用地入市的条件：1）符合国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途；2）必须产权明晰、已依法办理土地所有权登记；3）具备开发建设所需基础设施配套等基本条件。同时，集体经营性建设用地出让、出租等方案经县（市）人民政府审查通过后，纳入年度建设用地供应计划。
集体经营性建设用地入市的意义在于打破城乡土地二元结构，建立统一的建设用地供应体系，通过市场化配置提高土地资源使用效率，增加农民财产性收入，加快推进城乡一体化发展。我们认为，集体经营性建设用地处于城乡土地统一规划下，依托城镇化发展需求有序入市，主要用途为租赁住房和产业园区等，预计不会对现有的商品住宅用地市场造成冲击。
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